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碧桂园推进长租公寓计划 3年冲击100万套目标

“房住不炒”、“租购同权”是2017年房地产的热门词汇，国家出台了一系列政策鼓励租赁市场发展，长租公寓成为房地产发展的下一个风口。

据《租赁崛起》行业研究报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

4万亿元的市场规模吸引了包括资本系、中介系以及开发商系等在内的主体争相进军长租公寓市场。尤其是开发商凭借资金和资源整合优势，以快速扩张之势结束了长租公寓行业的野蛮生长时代，规模竞争成为行业发展的新态势。

具备规模发展优势，碧桂园在长租公寓市场来势汹汹，2017年进军长租公寓市场即提出3年实现100万套的扩张目标，并于12月20日正式对外发布长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”。作为长租公寓的后来者，碧桂园将采取怎样的扩张模式，能否完成3年扩张100万套长租公寓的目标？

3年目标100万套

2014年开始，长租公寓风潮渐起，成为年轻人租房的新选择。随着更多的主体和资本进入，拥有万亿规模的长租市场成为房地产行业的风口。政策利好不断、银行资金支持、资产证券化取得突破性进展，长租公寓迎来前所未有的发展高潮。

12月20日，碧桂园正式对外发布集团长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，与美的集团、OFO等30多家单位战略签约，并宣布力争在三年内发展100万套长租公寓，重点打造长租城市。

克而瑞发布的数据显示，万科泊寓已在全国22个城市拥有1600间公寓，龙湖冠寓预计到2017年年底开业的房间数量将超1.5万间，旭辉领寓已在上海、苏杭、南京等地布局5000间长租公寓，预计今年年底将入市2万间房源。

对比开发商的发展速度，碧桂园碧家国际社区起步较晚。为何选择在此时入局长租公寓？碧桂园集团商业管理中心总经理黎婉媚接受采访时指出，长租公寓虽然经历了三四年的发展，但还是一个比较新的行业，进入早和晚那么几年不会形成非常大一个差距。

黎婉媚认为，碧桂园的投资、设计到建设、采购以及金融各方面具备优势，整套系统已经非常完备，具备做长租公寓的优势

资深专业人士宋春华认为，像碧桂园这样的品牌房地产企业，具有很强的资源整合能力和更多的资金优势，能够率先探索租赁市场的现实路径，为“租购并举”真正落地，提供鲜活的案例和样板。

目前我国年租金规模约1万亿元，2016年房屋交易总额为15万亿元，在中美日三个国家中位列第一，但是租金规模与交易市场规模比值仅为7%。中国的租房人口占比低，租赁市场未来具备较大的增长空间。

《租赁崛起》行业研究报告预测，2030年中国租赁市场的规模预计会超过4万亿元。

据了解，为提高长租市场的占有率，包括泊寓、龙湖冠寓等在内品牌运营商均提出了规模扩张的诉求，以窝趣为代表的长租公寓运营商开始寻求品牌输出，延伸产业链以及加强合作，实现规模扩张，增强竞争力。

凭借快速开发和资源整合优势，碧桂园提出在未来3年扩张100万套长租公寓的目标。碧桂园总裁莫斌表示，碧桂园是前十强房企里面唯一一家产业链全覆盖的，拥有品质好、速度快、成本低以及资源组合优势等核心竞争力。

碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜表示，碧桂园的长租公寓是“轻重并举”的模式，早期多轻资产盘活存量资产，注入碧桂园的运营管理和服务；重资产需要一个开发建设的过程，未来重资产这一部分比重会越来越多。

程光煜介绍，碧桂园已经在北京、上海、广州、深圳、厦门和武汉开启了长租公寓的项目，元旦前会有项目面世。

据了解，上海作为碧桂园长租公寓的试点首发城市，历时5个月筹备3个筹备项目，首开项目将于12月底开业，另2家年后开业，储备项目30多个，单个项目体量普遍为300~400套。

深圳区域的长租事业部今年5月份开始已签约6个项目，房源量近1500套，其中三个项目将在2018年1月初开业，同时，厦门曾厝垵项目即将开业。

提升盈利能力探索

据方正证券关于长租公寓市场调研报告显示，目前长租公寓市场整体利润率偏低，分红预期低；现金流回正速度慢；行业高速增长，估值增长快；多种业态并行；总部强管控模式，店长级别不高，仅对营运负责。

中国建设银行广东省分行行长刘军表示，广州住房租金回报率为1.7%，在北上广深中是最高。这一租金回报率连房企的融资成本都难以覆盖，这成为企业发展长租市场的阻碍。

莫斌直言目前长租公寓处于微利状态，表示很高兴能尽到社会责任。碧桂园获得建设银行200亿元长租业务授信以及中信银行300亿元长租住宅保障性基金，解决了碧桂园发展长租公寓的资金问题。莫斌表示，目前碧桂园正在探索建长租城市，探索可持续的商业模式，同时相信国家政策会给做长租的企业更多利好，在盈利方面和持续性方面有更多发展。

宋春华认为，长租市场回报周期长，需要开展租赁资产的证券化，吸引更多的社会资金，同时分担房企的风险。

据了解，目前长租市场的资产证券化处于探索之中，并取得了突破性的进展。保利地产发行国内首单央企租赁住房房地产投资信托基金（REITs），成为首家发行租赁住房REITs的房企；新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所获批准，成为国内首单长租公寓资产类REITs。

刘军认为，长租公寓的发展需要全产业链的金融支持体系，覆盖开发、运营、消费和退出四个方面。同时需要通过推动集体建设用地入市，加大自持比例土地入市，降低土地成本，从而提升长租物业的收益率。

碧桂园充分发挥物业获取和成本采购优势，在降低成本的同时，将高周转和快速开发模式运用在长租物业开发。

碧桂园上海长租事业部总监蔡红梅接受采访时指出，碧桂园长租物业体系具备标准化的产品体系和标准工期制作流程，与装修团队密切配合，能够保证前期的改造和装修按标准完成。

对于租金回报率较低的长租物业而言，时间就是金钱，高周转模式同样适用长租公寓市场。节省项目获取到入市的时间，能够提高效率，降低成本，提高回报率。

莫斌表示，碧桂园将集合社会所有力量，用好农村集体建设用地，获得各级政府、金融政策、金融机构在长租方面支持，把碧桂园的品质、速度、成本等优势发挥出来，打造全产业链的服务方式，相信碧桂园长租公寓将有很大的发展。

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