距离张小雷自首近一个月，钱宝网的神话也已落幕，但围绕着钱宝网的资产，网上却还有很多说法。尤其是张小雷在南京的两个地产项目，号称总价值超过 200 个亿。真相到底如何？近日，现代快报作了调查发现，张小雷名下两个最贵的地产项目，其实并不像他吹的那么神。张小雷就是通过把低廉资产包装成优质资产，来忽悠“宝粉”。
江北智慧城
智慧城项目荒草遍地，人去楼空
现在通过百度搜索，还能查找到当初钱宝网关于签约项目的各类自宣稿件。其中，在南京价值最高的一个地产项目，是江北智慧城。
2016年10月13日，某门户网站发布了一篇宣传《钱宝反哺互联网生态圈 签约市值200亿江北智慧城》的文章，文章写道：“以南京江北智慧城为例，钱宝微商于2016年8月从福中集团手中拿下此产业，据悉总价只花费了十几亿元，而此项目地处江北新区核心地段，在南京地产‘高烧’不断的情况下，目前综合市值已将近200亿。”
根据之前的自宣稿件，江北智慧城位于江北新区。但是，现代快报记者查询发现，江北新区根本就没有“江北智慧城”这一项目，只是在望江路，有一个“福中·智慧城”项目。
2018年1月10日中午，记者来到“福中·智慧城”，大门紧闭，从一侧小门进去后，发现工地上已经荒草满地，并没有动工的迹象。塔吊、挖掘机等一些工地上的大型机械也不见踪影。工人居住的板房早已人去房空。在这个工地上，矗立着两栋大楼，玻璃幕墙已经完工，但透过玻璃记者发现，楼里堆满了建筑垃圾。
“福中·智慧城”项目由中江国际承建。这家公司该项目负责人告诉记者，这两栋楼虽然玻璃幕墙已经建好了，外表看上去还可以，但水电和电梯还没有通，所以无法交付使用。
“我们还被欠了不少工程款。”这位负责人抱怨，他们已经在那边干了5年，从土建开始，把两栋楼建了起来。但因为欠账实在太多，2017年9月开始，工人陆续撤离工地。
钱宝花了12亿从福中手中买下这块地
“福中·智慧城”是否就是钱宝网宣传的“江北智慧城”？这块地市值真的接近200亿吗？
现代快报记者从南京市国土资源局浦口分局了解到，这一地块属于南京福中都市数码科技有限公司（以下简称“福中都市”）。福中都市分别于2009年和2013年分两期，拍得了这块面积为215亩的土地。
不过，这块地在开发使用过程中，福中都市曾经跟一家公司发生过合同纠纷。最终福中都市把智慧城的6236.12平方米（近10亩）土地转让给了这家公司。这也意味着，留在福中都市手中的土地已经不足215亩。
那么，这块土地又是如何跟钱宝网搭上关系的呢？记者从南京工商部门了解到，福中都市于2017年7月，进行过股东变更和法定代表人变更。其中股东变更成了上海宝瞻实业有限公司（以下简称“宝瞻实业”）。而宝瞻实业的实际控制人就是张小雷。
据记者了解，宝瞻实业通过全资控股的方式，以12亿多的价格拿下了这块“福中·智慧城”的土地。
只是科研用地不得用于经营性用途
张小雷花12个亿拿下的“福中·智慧城”项目，真的能有200亿的市值吗？
现代快报记者从南京市规划局网站了解到，这块地的项目名称为“福中IT产业升级研发生产项目”，用地性质为“生产研发用地”。记者在南京市国土资源局浦口分局也证实了这个信息。
“生产研发用地只能用于科技研发，开发和对外销售有严格的限制条件。”一位业内人士告诉记者。现代快报记者也查询发现，根据南京市相关规定，科技研发用地必须严格按土地出让合同约定开发建设，未经批准不得用于住宅(酒店式公寓)、商务办公、商业、餐饮、宾馆等经营性用途。
“科研用地上的所有开发项目，都必须要取得科技主管部门和园区的允许。”这位业内人士说，而且开发建设之后，50%的物业需要自持，不能对外销售，还有50%的物业虽然可以对外销售，但不得销售给个人，只能销售给科技企业做办公用途，也不能预销售。
专家测算：项目开发后不亏本已经不容易
石榴询财创始人、江苏省理财协会秘书长南小鹏一直关注钱宝事件，也做过独立调查。他告诉现代快报记者，钱宝的这种自造神话，其实明眼人一眼就能看出来。“即使按照他自我宣传的来计算，45万平方米的建筑，按照江北最高地价计算，3万一平方米，满打满算也才135亿，根本达不到他宣称的200亿。”南小鹏说。
“更关键的是，科研用地上开发的物业价格，最多只有住宅用地的三分之一。”南小鹏分析，“福中·智慧城”一街之隔的就是“正荣润锦城”楼盘，均价为3万元/㎡。智慧城旁边有一个项目，土地性质跟福中·智慧城一样，也是科研用地，才八九千左右一平方米。”
在南小鹏看来，钱宝以12亿多拿下这块地，不会占到多少便宜，很可能会继续烂在手上。
“福中·智慧城这块地确实处于江北新区的核心，很多人被张小雷的宣传迷惑了。”南小鹏说，“如果真的值200亿，福中怎么会仅以12亿多的价格，就把这块地卖了呢？”
老山森林公园度假村
“能卖47个亿”的度假村没有任何流转价值
在南京钱宝系公司投资的地产项目中，老山森林公园度假村是第二大的项目，根据钱宝网之前的自宣稿件，这个项目位于南京江北国家新区老山国家森林公园内，毗邻亚洲最大的灵铃野生动物园，项目占地约150亩，地上建筑由1栋航空私人会所、1栋山景酒店、47栋独栋别墅组成。“老山国家森林公园在2030年前均不再进行土地出让和房地产开发，故此项目具有不可再生、不可复制、没有竞品等三大市场特性。”“可以实现47个亿的销售。”甚至在其他场合，张小雷还宣传这个地块价值100多亿。
现代快报记者了解到，这块土地一共是150亩，由一家航空公司于2006年取得使用权。随后，这家公司按照规定，在里面建设了航空运行指挥中心、飞行公寓等50幢建筑。
2015年，张小雷名下的江苏苏河实业发展有限公司（以下简称“苏河实业”），花了1.1亿元，打算购买里面13936.39㎡的房产物业，这些物业分属航空公司旗下的9个全资子公司。但由于无法办理转让，最终，张小雷又让名下的宝瞻实业以股权转让的方式，花1.1亿元获得了这9个子公司的股权。2016年9月，宝瞻实业提出前期购买的物业偏僻且体量小，无法形成规模开发效益，于是又花了1.25亿元，购买了旁边这家航空公司14971.9㎡的房产物业。
但购买了两年多，宝瞻物业从来没有对这些房屋进行改造和经营。
南京市国土资源局浦口分局的工作人员明确告诉记者，这块土地的使用性质属于机场用地。这位工作人员告诉记者，机场用地是没有流转价值的，不能建别墅，只能建造跟机场有关的配套设施。
点评
低廉资产包装成优质资产
忽悠“宝粉”
至今仍然有不少人难以相信，钱宝系公司投资了这么多资产，尤其是有这么多“优质”的房地产资产，张小雷为什么还去自首呢？
“无论是收购福中智慧城，还是航空公司的地，其实都有一个共同点。”南小鹏分析，这些地块的土地的规划，都非高价值的住宅或商业属性，而是价格低廉，使用受限的科研、机场用地属性。张小雷在收购这些资产的时候，价格就会低非常多。等拿到地之后，张小雷又夸大事实，通过网络软文，把这些低廉资产直接高估十几倍，包装成优质资产。有些不明真相的人就容易上当，真以为钱宝系的公司有那么多钱。
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