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三四线楼市的“坑”，你是不是踩了？

作者：春苗 本文转载自微信公众号：地产锐观察

“大家要克服两个冲动，第一个是冲动是别在三四线城市买房，第二个是大家别恐惧一线城市不行了。”这是去年1月份某房产中介高管在一次地产会议上的规劝。

然而，很多人在三四线城市去库存的指挥棒刺激下，面临着三四线城市楼市政策持续友好的刺激，还是转身投入了三四线楼市的怀抱，成为去库存大军中的一员。

时至今日，还有部分购房者后悔自己没有在三四线城市果断出手，以致于“成功把房价等翻番”。但与此同时，市场的忧虑声也不绝于耳。众多机构研判，2018年三四线城市楼市将走向降温。

但很多人或许有疑问，为什么住建部依然会喊出2018年“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”？为什么大房企2017年会在三四线城市重仓拿地？现在三四线城市房价依然坚挺，买房人到底踩没踩坑？

繁荣的三四线城市楼市

“你知道吗？我们这里的房价又涨了，新开盘的还一房难求，前两年才4000出头呢……”

昨日，和许久未联系的老家朋友微信聊天，听着朋友的话，颇感到不可思议，怎么也想象不到老家这么一个连四线城市都还算不上的地级市，房价竟然也可以涨至7000元/平方米。

2017年的中国楼市，一言以蔽之，就是一二线城市在强调控政策下被迅速冷却，三四线城市则借势乘风而起。

一些经济基础不错，但先前房价水平不高的三四线城市，2017年房价上涨幅度一度达到了50%以上，令人惊叹。

梳理市场数据发现，从2016年四季度开始，三四线城市的房价已然涨穿天际。两年前的5000元只是如今的起步价，前赴后继突破万元大关，甚至出现部分三线城市房价竟然超过省会城市，就连有的贫困县也加入了房价突然上涨的狂欢之中。

与之呼应的是，越来越多房地产企业前往三四线城市拿地。据某机构调研数据，通过对283个三四线城市的统计得出，去年前8月，上述城市的住宅用地成交金额达到9830.3亿，接近去年全年的水平。住宅用地溢价率达到50.25%，创历史新高。

而此前拿地重仓三四线城市的大房企们也赚的盆满钵满。比如销售额增长最快一举达到5500亿元的碧桂园，去年上半年的销售额就已经超过了2016年全年业绩，据碧桂园的中期报告披露，公司超过六成的合同销售款来自三四线城市。

以上三四线城市楼市种种火爆行情让人称奇，在三四线城市普遍人均收入不高的情况下，究竟是什么因素支撑起楼市的大幅量价齐升？这种局面在2018年会否还会持续？

楼市奇观背后的支撑

2017年楼市呈现了“冰与火”两极分化：一二线市场在史上最严调控影响下，出现全面降温，而三四线城市却火热异常。

不少三四线城市平均月薪3000-4000元，却平均背负着近10000元/平米的房价，而且价格还有愈演愈烈之势。这在几年前是无法想像的。

是什么原因造成了2017年三四线城市楼市的量价齐涨？

其一，一二线城市的限购。限购政策使以往不断飙升的一二线城市房价有所平稳甚至走低，这也让许多在一二线城市没有购房资格的人们更多的把目光投向三四线城市。

不论是刚需者、投资者都争先在临近一二线城市的三四线城市购房，增大了三四线城市的购房需求，在供不应求的情况下，三四线城市房价也开始了上涨。

其二，2017年三四线城市房价的猛涨，棚改的货币化安置起了一定的推动作用。三四线城市的市场容量不大，大量拆迁家庭拿着远高于市场价的补偿金进入市场集中购房，推动短期内房价大涨。

据市场数据，棚改货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有20%，但在三四线城市已高达80%。货币化安置既减少了原来的存量，又多了新的需求，集中入市抢房，势必推动房价的上涨。

其三，随着人口控制和疏解的政策出台，不少大城市漂族最终选择回到家乡的城市买房。一些目前仍坚守在北上广的“漂族”们也选择在家乡省会或者其他三四线城市购置房产。

其四，也是最重要的一点，在一二线城市严控购房和贷款需求后，大量的资金转移到了市场宽松的三四线城市，投给了在三县城城市有项目的大房企或者当地龙头。投资客甚至不乏炒房客跟着热钱涌向三四线。

销售回笼资金大好+金融机构资金支持，品牌房企2017年在三四线城市继续重仓拿地，也就不难理解了。

三四线城市楼市“坑”之辨析

目前，各研究机构普遍认为三四线城市成交火爆态势难以持续，市场迎来降温是大概率。

其一，三四线城市的加杠杆和信贷扩张已被决策层关注。住建部虽然喊出要继续推动部分库存较大的三四线城市和县城去库存，但是前提是以“不加杠杆为原则”。

没有了金融资本的推动，三四线楼市会走向理性，去年的异常繁荣只是阶段性事件。业内人士认为，当前的大部分三四线城市，跟人口比、跟未来的经济发展比，已经建设过度。

其二，棚改退出货币化安置，转为实物安置，对三四线城市楼市将是釜底抽薪。

最近房地产市场的头条是“兰州（楼盘）限购松绑”。从兰州的政策说明来看，供求矛盾较大区域2018年退出货币化棚改或将成为地方政府的政策共识。棚改货币化安置政策的悄然退出，将对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的作用，2018年将面临较大的滞涨或跌价风险。

其三，实际上，自去年6月后重点三四线城市新房成交步入下行阶段。

从价格来看，三四线城市近几个月开始也趋于平稳，热度下降。外地去三四线投资的投资客并不多，主要靠本地人口消化为主，但当地人购房只有三个去处——婚房、学区房、改善型住房。

据统计，2017年随着调控政策不断加码，限售城市现已扩容至约50城，预计陆续会有更多的三四线城市加入限售调控的阵营。

在如此大范围大力度的调控下，市场出现明显分化。想要在三四线，尤其是不靠近中心城市、没有显著人口增量的三四线城市买房投资的一定要小心，避免踩到“坑”。

其四，虽然有很多声音说三四线房价上涨是纸老虎，经不住长期考验，但不可否认的是有些城市还是存在机会的，并非三四线城市楼市全是“坑”。

资料表明，三四线城市之间的差异会越来越大，房地产市场发展到现在的阶段，判断一个城市的前景已经不仅仅局限于城市规模，未来更多的将围绕区域概念、人口流入、产业转型、交通发展等方面。

到三四线城市买房投资要看城市三要素：一是人口增量显著的中心城市；二是核心城市周边的卫星城；三是独挑大梁，具有内生性经济增长的城市。

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