扬子晚报网3月17日讯 （记者 任国勇） 如何用最好最省钱的方式将房产过户到子女名下？14日上午，本期公证大讲堂上，南京公证处公证员邓晓畅给出了答案。她介绍，房产过户是指通过买卖、赠与、遗产继承等方式来获得房产，并且去房产部门的登记中心办理房屋产权变更手续。无论何种方式各有利弊，大家可结合自身家庭情况选择适合的方式。
卖过户快速省钱，但有寄人篱下风险
通过买卖方式将房产过户到子女的名下，一般双方在房产部门签订买卖合同，通过相关手续及流程，缴纳相关税费后即可过户。这种方式的优点是可实现生前就将房产快速过户给子女，省去老人去世再办理的繁琐手续，且由于对方是有偿获得，将来不必缴纳因无偿得到房产而产生的个人所得税。双方只要约定一个不是特别低的价格过户，税费方面可比市场交易价格产生的税费要低。
有些房屋的产权人因为身体原因行动不便无法去房产部门办理房屋买卖过户的，只要老人的思维状况良好，都可以到公证处办理委托公证，委托其他人帮助办理过户手续。实在无法前来的，也可由家属提前来公证处预约公证员上门办理委托书。
邓晓畅提醒，买卖过户方式需要交纳一定契税，会受到政府房地产调控限购政策影响，单身子女名下已有一套房或已婚子女家庭已有两套房的不能采用这种方式达到过户目的；另外，买卖方式过户房产给子女的老人，也就意味着生前将房产给了子女，对于名下只有一套房或准备以房养老的，要仔细斟酌以免寄人篱下。
赠与过户,非直系亲属要公证
按规定，直系亲属之间房屋赠与，双方可去房产部门签订赠与合同，在缴纳相关税费后，办理过户。非直系亲属，要先去公证处办理赠与合同公证。有一点需指出，赠与合同一经公证，非法定事由不能撤销。
费用方面，需交纳契税和转让个人所得税。赠与过户时一般要缴纳3个点契税；赠与过户后受赠人如果需再次转让该房产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。邓晓畅认为，如果受赠方在未来是需要转让出售房产的，可不考虑此方式。按照南京房产部门新的规定，赠与过户也受限购政策影响，必须具备购房资格。但赠与过户好处是直系亲属之间赠与房产在个人所得税和增值税上都是免征的，也可在生前直接去登记中心办理，比较简单省事。
需要提醒的是，婚后获得的财产属夫妻共同财产，除非在办理赠与时明确表示是赠与夫妻中的夫或妻一方的个人财产，因此，许多老年人在办理赠与过户手续前会先去公证处将赠与合同进行公证，并明确写出赠与给一方的个人财产。
法定继承繁琐，遗嘱继承较省事
继承分法定继承和遗嘱继承两种。在没有遗嘱的情况下，按法定继承。第一顺序的继承人可以继承遗产，并按人数等分遗产。若没有第一顺序继承人，则由第二顺序继承人继承，并按人数等分遗产；但是如果去世的人在生前立有遗嘱，可按照遗嘱将遗产中的部分或全部财产给指定的人来继承的。
这种过户方式相比买卖过户、赠与过户，有以下优势，一是继承过户不受房地产调控限购政策影响；二是子女继承取得房产后再转让不需要交纳个人所得税，也不存在遗产税。这种过户方式存在的不足，一是必须等到老人去世后才能办理过户；二是办理过户手续相对繁琐，要提交一些必要材料；三是如果没有办理遗嘱公证，登记中心不会直接办理，可能需要办理继承公证，交纳房产价格千分之八左右的公证费；四是如果没有遗嘱，这种方式过户给子女名下的房产会成为他们夫妻的共同财产，这对子女夫妻关系不好有可能离婚的来说，是一个躲不开的痛点。
在办理法定继承公证时，往往需要提供给公证机构相关人员的死亡证明材料、继承人的亲属关系证明材料、财产范围的证明材料等，现在南京公证处对于法定继承，推出了一些便民措施。
继承过户中第二种是遗嘱继承。法律规定五种遗嘱方式，有自书遗嘱、代书遗嘱、公证遗嘱、录音遗嘱和口头遗嘱，其中公证遗嘱的效力最高的。办理遗嘱需要立遗嘱人思维清楚。
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