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限价之殇！这个城市已突破限价，南京会跟进吗？

从限购限贷限价到三年限售政策，南京楼市的调控力度逐渐增强，虽然开发商透露的放风价频频突破限价，但渐渐的，放风价又一再调低，目前看来短期内限价并无松动迹象。

限价是把双刃剑 控制价格也限制了创造力

虽然限购约束了买房人的购买力，不过限价或许才是开发商的“心头刺”，毕竟价格都给你定好了，想玩出什么新花样，也只能偃旗息鼓。限价有时候不仅限制的是房子的价格，还有开发商的“创造力”……

就拿江宁横溪的美的雍翠园来说，原本项目是打算做精装品质住宅，毕竟是美的在南京的首个项目，还是想好好做产品的。

后来有网友爆料，项目原本想以10000-15000元/平的价格上市，但这个价格通不过，均价被要求只能在8000元/平左右。

对此，我们向美的开发商求证，对方表示，完全没听说过这个价格，至今项目的定价尚未制定，而且跟政府沟通也从来没有出现过上诉数字。

不过，据该负责人介绍，美的雍翠园由于工期的原因，原先打算做的精装住宅，未来也只会以毛坯形式销售了。

另外，江北的几个将要上市的纯新盘也是典型案例，放风价不是上升，反而一度下调，个个都想要冲破红线，卖到3万+/平，但这不是市场决定价格的时代……

1 保利云禧

22320元/平的楼面价让保利云禧曾一度放风要卖到4万/平。项目紧靠地铁10号线雨山路地铁站，区位优势非常明显，虽说如此，项目从2016年年底开工到现在都快熬成准现房了，也没能把价格批下来。

上周六上午，保利云禧首次面向意向客户公开样板间，放风价又降低至3.5万/平。而这仍然高于江北3万/平的限价红线，因此原本定位为豪宅的保利云禧，至今尚未确定，究竟是否做精装修。

2 扬子江金茂悦

依附于摩天楼绿地金茂国际金融中心的扬子江金茂悦，立志打造同片区的品质标杆，在3月份公开户型时曾放风要卖到3.5万/平，不过迫于压力，据了解目前放风价已下调到3.2万/平左右。

3 绿地海悦

位于江北新区的绿地海悦于4月8日公开售楼处，放风价达到3.2-3.5万/平。绿地海悦所带的商业综合体名叫“绿地金茂国际金融中心”，就是那座未来会突破南京天际线，建筑高度或将达到600米，成为“江苏第一高楼”。

不过，想要突破江北的限价红线也不是那么容易，项目置业顾问表示最终整体均价可能还是在3万/平以内。

在江北高价地蔚然成风的时代，2018年整个江北新区将会有不少于18家定位改善的纯新盘上市。这些新盘地价高、产品定位高，但在目前限价政策严格的市场环境下，突破红线显得很没有说服力，所以最终要么改毛坯上市，要么降低点标准，总之也只能相应在产品质量上挽回点成本。

也有借限价之势 放逆天价

“其实全南京真正限价的只有河西南，其他所谓的限价盘看都不想看”，有买房人曾这样评论过南京的限价盘，虽说有些极端，但也不无道理。

在去年年底到今年初，一大批的优质限价盘被清空，引来无数刚需和投资客的争抢。目前南京楼市仅存的限价盘屈指可数，这时就有不少项目借限价之势，想要抬高自身价格。

以江宁正方新城的荣盛隽峰和绿地理想城为例。荣盛隽峰楼面价12037元/平米，预计今年三季度现房销售，毛坯放风价23000元/平。

而位于S1号线正方中路站的绿地理想城，住宅房源预计今年下半年首开，房源套数、户型待定，毛坯交付，放风价2.6-2.9万/平！

同样如此的还有位于禄口空港刚公开售楼处的中骏融信雍景台，此前放风价2.6万/平，售楼处公开时又降低到2.4万/平。

看到这些原本偏远的区域都要卖到这个价格，买房人表示接受无能。毕竟江宁百家湖、九龙湖价格还在3万/平以内，看来3万/平的限价红线还是有很大的想象空间……

当然还有不少滞销的在售楼盘，也会打着限价的旗号：要不是限价不可能卖这个价格啊，隔壁又卖了一幅高价地，现在卖这个价就是在割肉啊~ 云云！

满城尽是2万+地块 京奥港或不会是孤例

目前整个南京遍布是20000+的楼面价地块。2016年，很多开发商不顾一切拿下的高价地，很有可能会砸在手里。

当然负面典型就是麒麟的京奥港未来墅，地价22353元/平，无奈遇到了板块限价2.6万/平，最后只拿到了这个开盘价，现在开发不动了，只能转手。

不过也有正面教材，位于鼓楼滨江的中海桃源里，地价22373元/平，房价38995元/平，毛坯交付，利润空间不大，但不至于亏本，开盘当天就全部售罄，这个成绩还是不错的。

不过2018年是高价地集中上市的一年，像京奥港这样的案例，相信可能并不会是孤例。

2018上半年供应偏紧 下半年宽松

现房销售的限制延长了新盘的上市周期，预计在2018年上半年，南京整体的供应趋于紧张态势，而下半年大量的现房上市后，市场将会得到缓解。

而统计2018年各区域和板块的上市量之后，我们发现，两江、城北、城东、溧水、高淳，将依然是重点供应区域。

江北主要分布在江浦、顶山、桥北、高新、六合等区域，江宁主要分布在禄口、九龙湖、方山大学城、青龙山新城等区域；

城北鼓楼滨江和燕子矶为供货主力，尧化门、新玄武也将少量供货；

城东、仙林约有8家别墅项目上市，改善型产品较丰富。

天津祭出“成本定价法” 有地王突破限价红线

同样由于受限价影响，天津大部分在2016年摘牌的高价地无任何进展。直到最近，两个地王项目突破限价红线，销许价均价高出同板块竞品逾5000元/平！毫无疑问，天津新房限价放松信号已经释放。

而这只是刚刚开始。随着天津祭出“成本定价法”，蛰伏2年的百宗地王即将登陆，高价地入市的大幕由此拉开。

对此，有买房人出疑问：凭什么卖那么贵？答案很简单，开发商对于一个项目的开发成本除了土地出让金外，大致包括项目设计、前期调研、建安成本、配套建设费用、环境、维修基金、财务成本、销售费用以及管理费用等环节，除此之外，还有后期的税费，人力以及公关费用等。

更何况，土地出让金本身已然是天然数字。反观以上两个地王项目，批售价只是在成交楼面价基础上加了区区1万/平。坦白讲，也就是保本价而已。

2年的煎熬，终于等到了“成本定价法”——限价之下的“曲线救国”。

虽然天津的“成本定价法”还没有全面实施，但对之前高价拿地房企来说的确是一剂“良方”。

再反观南京，这一现象也同样普遍，限价之下，很多高价地只能干耗着，顶住压力不入市。的确，“一刀切”的限价政策已经不适用于多变的市场，之前传闻南京也会有针对高价地的定价策略出台，不过目前还没有动静。

地王集中上市的这一年市场将如何走向？不禁有些期待……

部分来源：米宅米宅、弄堂房子

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