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新盘不开，二手房还涨！4000亿砸来，房价要……

3月底南京楼市积攒了大半个月的能量终于爆发，最后一周迎来十几盘推千套房源。“金三”的翘尾让人自然推想到“银四”将迎来更大的开盘潮，多盘或集体出货，众多买房人坐等“狂欢”。

但谁也没想到的是，4月已过大半，截止到目前南京主城除了江宁正方新城的远洋山水，加推最后118套洋房以外，无一盘开盘。昨晚新领销许的5盘中，江宁和江北的两个盘也是公寓和别墅项目，只有都市圈3盘推出普通住宅房源。

在楼市静悄悄的情况下，“3月南京新房价格下跌、二手房却上涨”；“央行降准房价或又要上涨”等消息不断传来，不少人有点凌乱……

3月新房价跌 二手房却涨

新盘供应断档，二手房主趁势提价

国家统计局昨日发布了今年3月份的全国70个大中城市房价指数，南京新房价格不出意料地继续呈下滑趋势，环比2月份下跌0.3%，同比也下滑了1.7%。

此前，南京新房价格已经持续一年多止涨，同比涨幅也连续6个月出现负数行情，对于3月份全国70城的数据公布，不少买房人习以为常。然而令人意外的是，南京的二手房价却在时隔一年多之后，环比首次出现了上涨，涨幅为0.4%，这一新情况意味着什么呢？

“首先，这与南京新房市场供应量不足密切相关”，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，今年3月份南京的新房成交不到4000套，尽管比2月份有所提升，不过仍是近4年来的同期最低水平，房源上市量紧缺是主因。统计显示，今年3月期间南京共计有25家楼盘推出近7000套房源，与传统的楼市“金三”行情并不匹配，买不到新房的购房者中有不少转向了二手房市场。

来自我爱我家的数据显示，3月份南京共成交二手房源5865套，环比大涨55%，这一数字超过了新房的交易量。

另外据了解，房主报价在近一个月以来呈现缓慢提升的态势，尤其是鼓楼、河西等地的热门小区及部分学区房，比如银城西堤国际一套80多平方米的房源，今年3月初的报价为525万，目前房主已经提价至530万，单价也突破了60000元/平，房源的稀缺以及新房断货成为不少房主抬价的“底气”。

（建邺区4月二手房价走势 来源：安居客）

一些中介行业的资深人士预计，如果河西等地的新房短期内难以入市，二手房的报价便很难降得下来，买房人的话语权将因此受到抑制，二手房价环比提升的趋势或将维持一段时间。

老旧小区出新 房价普涨一成

白下路185号小区2016年5月曾经卖出过一套92平米的三房，当时的价格是1.9万元/平，一套房子卖了180万。由于老旧小区改造出新，这个位于市中心的小区房价从1.9万元/平一路高升到了2.8万元/平。

（小区出新后的院子）

据统计，主城六区2017年改造的240个老旧小区中，一年时间二手房报价平均涨幅普遍超过10%，单个小区的最大涨幅接近一半。

新房越来越贵，价格低、生活方便的老旧小区是不少刚需客的首选。但是环境杂乱、人车拥挤、房屋漏水、管线老化、无物业无绿化景观等原因也让购房人对老旧小区失去兴趣。大量老旧小区改造出新，除了惠及原有居民外，也给不少购房刚需提供了选项。老旧小区经过一番整治出新之后，价格也有所提升，去年改造的小区，最高的涨了近万元。

老旧小区改造主要集中在老城区，其中改造之后平均涨幅都在10%左右，秦淮区的平均涨幅最高，达到15.09%，老旧小区改造涨幅最大的小区也在秦淮区，就是白下路181-185号，这几个老旧小区的房价涨幅达到48.53%，单价差不多涨了上万元。

鼓楼区改造后的小区平均涨幅也有14.4%，其中多伦路花家桥小区，从年初的21279元/平方米上涨到了29929元/平方米，涨幅也高达40.65%。目前挂出的花家桥小区一套75平方米的精装修三居室，报价已经高达3.3万元/平方米。

另外玄武区的孝陵卫179号，雨花台区的普德村118号，出新之后的涨幅也都在30%以上。

央行“放水”4000亿 房价又要涨？

虽然统计局的数据3月南京新房价格整体下跌，不过4月25日即将实施的降准又会对楼市带来怎样的影响？最近不少中介都在朋友圈称：央妈放水，房价要涨啦！真的如此吗？

4月17日晚，央行宣布从2018年4月25日起，下调部分部分金融机构存款准备金率1个百分点，以置换中期借贷便利。其中9000亿要对冲到期的MLF，还剩4000亿增量资金永久使用不需要支付利息。

不过央行明确规定新增资金将主要用于小微企业贷款投放，并适当降低小微企业融资成本，改善对小微企业的金融服务。

另外，此次降准伴随的是3月的加息，因此这可以看作是央行想要消化债务危机的一种温和手段。

所以说，降准增量资金就算有可能钻各种空子进入楼市，也不会对房价有多大的助推影响。

反而可以预见的是，房贷利率还会涨，房价会越来越稳定。

人才争夺政策 提升楼市成交预期

虽然房贷利率还要涨，买房成本逐渐增加，但楼市成交预期并没有因此而有所降低。二线城市的人才争夺大战，着实起到了很大作用。

根据南京市人社局公布的就业数据，2018年一季度，首次在南京办理就业登记并参保的10.5万各类人员中，大专及以上学历共6.9万人，同比增长27%，其中外地大学生占八成以上。

南京的落户新政实施半月来，近万人申请落户。“因为可以早点落户，我和女友的买房计划提前了半年多。”毕业两年的小耿表示，新政出来后，他的朋友、同事第一时间转发，很多人都去办理。

南京的人才落户一直热度不减，而这其中有很大部分人是冲着买房去的，因此一大批购房主力军已经蓄势待发。因此不少买房人表示，这房价想降，都难！

不仅南京，西安更是如此，3月底，西安公安、西安发布等西安本地官方微博高调公布了喜人的迁入人口数据：4天落户人口近1.7万人；2018年以来3个月新迁入21万人，接近2017年全年迁入人口规模25万人。

而由此引发的是西安楼市的火热，据统计，截至3月25日，西安房地产市场一共有16个项目开盘，其中有11个项目开盘即售罄。由于房源紧俏，开发商设置的购房门槛也就水涨船高：比如将首付比例提高到40%、50%，甚至要求“全款优先”。

而根据国家统计局数据显示，今年2月份，西安新建商品住宅价格指数同比上涨11.3%，居于全国前列。

因此可以看出，人才引进的策略对楼市的影响不可小觑。人才争夺政策实质上提升了二线城市房地产成交预期，整体房价将在平稳中上行。

部分内容来源：扬子晚报、南京晨报

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