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河西高价地，走自己的路！

“今年不买房，明年买地王”这句玩笑话在河西似乎愈加贴切，经过6月份的开盘潮，河西不少限价住宅房源都迎来了收官，河西的限价房是越来越少；高价地们经过这两年的蛰伏今年则是动态频出：世茂天誉即将公开、河西三大高价地预计今年上市……

跟进河西高价地们动态频出！

近日，河西中部世茂G11地块确定了案名——世茂天誉！至此河西三大高价地都已经集齐了案名！总价地王88亿的世茂天誉；楼面价3.7万/㎡的金茂府；4.5万/㎡的单价地王葛洲坝中国府……

据了解这三大高价地均在紧锣密鼓的筹备售楼处，金茂府售楼处已建成目前尚未公开；世茂天誉将在本月中旬正式公开；葛洲坝南京中国府已更换围挡用于售楼处修建。

一起来看看河西高价地们的最新动态吧：

世茂天誉

地块总价：88亿元

项目动态：世茂天誉将于7月中旬公开售楼处，预计年底上市。

产品规划：河西中部G11地块规划12万方集中式大型购物中心、两幢超高层塔楼，其中一幢为300米高的甲级办公楼+酒店、另一幢为260米高的酒店式公寓。地块有四分之一是住宅，将打造大平层豪宅。

作为世茂在南京布局的“第八子”，世茂内部人士透露：“G11未来定位将会超过上海世茂广场”。G11项目特地邀请世界知名的伍兹贝格事务所操刀设计，在其300米摩天塔楼顶层拟建观光区，可以360度俯瞰南京夜景。由开发商完全自持的大型体验式购物中心，将引入独具特色的影院+剧场模式、文化主题植入、大面积水景公园等创新业态。

日前项目已经公开了案名，当天小编前往售楼处，发现售楼处已经全部建好，目前已邀请了一些领导参观，据悉项目将于7月中旬正式对外公开售楼处！

此外项目也在打造实体样板间，从外部看有两层房外立面已经呈现，不知内部装修情况如何。

目前工地进展很快，不同于一些楼盘先做出住宅再补建配套商业，世茂天誉双管齐下：300米地标塔楼和一站式购物中心正在做地下基础，而3幢大平层住宅已全部盖至10层以上。

项目300米摩天楼还有望引入洲际酒店。260米副楼或将引进洲际行政公寓，货量约800多套。大平层豪宅货量约680套单位，据称将走“中式园林”与“奢华艺术”相融合的风格。

葛洲坝南京中国府

楼面价：45213元/㎡；

放风价：78000元/㎡

项目动态：目前售楼处正在施工中，预计年底上市 ；

产品规划：共5栋高层，打造190㎡三房、230/270㎡四房，部分320~500㎡，部分户型有空中花园和泳池，共306套豪宅；

2016年5月13日，经过25轮竞拍，葛洲坝集团以32.8亿元、楼面价45213元/平米拍下河西南一地块，成为南京单价地王。现场看到葛洲坝中国府目前已经拆除了部分前期号称800万的铜柱围挡，正在抢建售楼处。

目前售楼处雏形初具，3栋住宅也已经盖到7/8层楼的高度。

据悉河西葛洲坝南京中国府将打造葛洲坝地产旗下最高端系“国府”系产品，精装标准或达到万元以上。项目预计今年下半年公开上市，放风整盘均价实现7.8万/㎡，上市存疑不过今年售楼处应该可以公开。

金茂府

楼面价：G12地块：37027元/㎡；G13地块：36890元/㎡；

放风价：6.4万/㎡

项目动态：项目售楼处尚未公开，预计首开8、9号楼，主力面积为140、180、220㎡；

产品规划：整个金茂府项目将打造15栋高层住宅。其中G12地块规划7栋高层住宅，G13地块规划8栋高层住宅；

今年2月份，河西金茂府售楼处就已建成。目前销售团队已组建完成，并在新街口德基二期和虹悦城设置展位。

据此前开发商节点，售楼处早应该公开，不过一拖再拖，目前没有任何动态。

参考各板块高价地如何应对限价？

2018已经进入下半年。按照计划，河西三大高价地理应公开售楼处，抓紧时间筹备上市，在6月份开盘潮期间还能见到金茂府销售拓客，让没买到限价房的群体期待金茂府，为何现在了无音讯了呢？

究其原因还是限价惹的祸！

从刚刚收官的正荣滨江紫阙来看，销许价格丝毫不让34999元/㎡，依旧严格压死在河西南3.5万/㎡的限价之下，作为首个河西南全四房的大户型终极改善产品，可以说滨江紫阙是河西近年来品质较好的一个盘，又是纯新盘，不过即使是这样，限价依旧未能放开！

由此看来政府仍然坚持调控不动摇的决心，指望今年限价松动也是十分悬的，因此高价地们仍然在观望——如果限价不放开，今年就不上市，既然不上市也没必要赶着公开售楼处了。

因此一有说法，今年河西的高价地或将不会上市，那么其他板块的高价地们是怎么应对限价政策的呢？

从2016年开始，一大批2w+的高价地密集出让，今年“地王们”已经开始要动了！在限价尚未松动的当下，高价地如何上市？一是壮士断腕，毛坯贴本出售；二是打造叠墅产品，用大面积、低均价的下叠组合小面积、高均价的中上叠，拉低整体均价。

壮士断腕：精装改毛坯

在南京拿地，高额的土地成本、银行的融资成本，遥遥无期的上市时间……在此背景下一些楼盘在苦等限价放开无果后，选择壮士断腕，果断精装改毛坯。可谓是限价时代中的牺牲品。

雨山路某新盘：限价之下叠墅产品焕新生

此前叠墅产品在南京一直都是比上不足比下有余；往上比不上独栋别墅，往下又比一般住宅卖的贵。雨山路某新盘，楼面地价为22320元/㎡，是江北板块第一个上市的地价2万+楼盘！仅比地价（22320元/㎡）高出6000/㎡，未能突破江浦3万限价。

据统计，下半年江北还有几个高价地将上市，比如金地悦风华、金隅紫京叠院、银城颐居悦见山……它们无一例外全部是叠墅产品，为何南京楼市、尤其是高价地突然流行卖起了叠墅？

从2016年开始。随着一批2万左右的高价地块密集出让，限价不放开倒逼开发商在低密度产品创新和突破限价上拼命寻找出路。雨山路某纯新盘下叠面积起步就是200多，有的甚至达到了270㎡。中叠和上叠的面积基本在120-129㎡。下叠价格才24000多一点，而中叠和上叠的均价却高不少。

因为下叠户型太大，总价过高因此往往也不太好卖。低价下叠做大面积，用下叠的低均价直接拉平中上叠的高均价，间接拉平整个项目的均价——这正是叠墅产品应对限价的优势！

探寻河西特色高价地 走自己的路

那么在河西板块，地王们会如何操作呢？在骄傲的河西精装改毛坯显然不合适；从规划上打造的也非叠墅产品……年初，葛洲坝中国府、金茂府、世茂天誉信心满满宣布下半年上市，如今骑虎难下。

地王们最理想的情况当然是借助板块优势，突破限价今年上市；但有业内人士指出，河西三大高价地此前传言将于今年底入市，但普遍6~7万/㎡的放风价，能否突破河西的限价红线成为最大悬念。一旦限价不松绑，开发商觉得没有太多利润可赚，或许将选择继续往后拖延。在鼓楼滨江采用精装改毛坯、雨山路板块大建叠墅等方案应对限价时，河西还是迎来自己特色的生存之路——公寓，限价之下的绥靖政策！

世茂天誉下半年或首推公寓产品

世茂G11项目的总体量达77万方，具体开发内容包括：300米地标写字楼及酒店、260米行政公寓、150米天际大平层豪宅和12万方大型购物中心等多种业态。

与很多房企在综合体操盘上“先开发住宅，后启动商业”策略不同，世茂拥有在上海打造世茂广场多年开发运营经验，项目也是南京极少数“宅地与商办配套用地同时动工”的大型综合体项目。如此看来假如豪宅限价不好突破，先卖卖公寓、写字楼、商铺也是一个很好的缓兵之计。此前就有消息称世茂天誉下半年拟先推出公寓产品上市。

住宅紧俏，河西下半年或迎公寓潮！

为何说河西住宅房源紧俏？具体看来河西目前主力待售的限价房仍旧有近3000套左右，而河西开盘潮过后迎来一段真空期，短时间内限价新房不加推，高价纯新盘迫于限价不能上市，以世茂天誉为例，豪宅有可能先推公寓产品，因此下半年河西或将迎来一大批公寓上市！

河西这些盘下半年都有公寓上市

金地中心菁华为代表的已上市公寓：

目前河西板块已上市的公寓所剩不多，除了金地中心菁华以外，还有升龙汇金、升龙江岛时代有少量公寓房源可售。

涵碧楼·行馆还有少量酒店式公寓可售。

下半年涵待上市公寓：

世茂天誉下半年拟先推出公寓产品，总量约800余套。

建邺吾悦新城广场拟下半年推出公寓、商铺产品。

正荣滨江紫阙即将加推SOHO公寓及绝版4.8米挑高LOFT公寓；共三栋公寓项目。

日前河西的开盘潮结束，仍有3万组购房人失望落选，由于限价因素，新房、二手房的价差客观存在，大部分购房者的眼中只有河西住宅的价格升值空间，河西的高端公寓，恰恰是被忽略的；目前在高价地无法上市、限价盘没有开盘的形式下，河西公寓产品迎来井喷，你会考虑吗？

5月份小编跑盘时听闻世茂天誉正在抢建售楼处，两个月之后售楼处果真拔地而起，进度不可谓不快，而抢建售楼处的背后真的仅仅是为了卖公寓吗……回首前两年，南京楼市遍地是地王成为常态。狂热拿地的背后，是高总价、高单价、高溢价率……而现在绞尽脑汁如何在限价之下求生，成为高价地的烦恼。“精装改毛坯”是一条路；“建叠墅”是一条路；“上市先卖公寓”也是一条路。

只是地王们现在踏上“绥靖”之路，与当初豪掷千金拿地时的心境，一样吗？

市场还需多点理性，少点狂热！

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