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浦口首创物业承接查验评估机制

没有承接查验留下问题一大堆

在小区交付之时，物业没有去查验这些问题，或者假装查验装作不知道，房子不是他建的，开发商已交付，业主权益受侵与他何干！

南京浦口区的熙龙山院，在2014年7月交付时，物业服务企业为了配合交付，没有进行承接查验。业主进行装修时发现，网管堵塞导致室内淹水。经检查，网管里有建筑垃圾。该小区交付几年后，地面沉降造成小区排水不畅，维修时没有图纸，找不到管道精准位置，只能大面积开挖。路面、绿化都受到重创，环境受损，交通不畅。因维修成本巨大，业主不同意使用维修资金。

其实，熙龙山院的问题在很多小区都有发生，都是承接查验不规范埋下的隐患。本该发现的堵塞没有发现，本该有的图纸却找不到，问题的责任究竟是谁的？物业服务企业和建设单位之间互相“踢皮球”该如何应对？业主权益又该如何维护？为解决这一物业管理难题，浦口区房产局以问题为导向调研探索，在全市乃至全省率先建立物业承接查验第三方评估制度，加大对企业承接查验行为和质量的监管力度。

有《办法》无“标准”维权难度大

早在2010年10月，国家住建部就制定并印发了《物业承接查验办法》，小区交付给物业时，建设单位和物业服务企业必须按照此办法规范查验问题隐患，小区公共部位的各项设备和资料要交接彻底。明言这是规范物业承接查验行为，维护业主的合法权利。而这一办法的落实情况又是如何呢？业主和物业的矛盾并没有因《办法》的颁布而减少。

记者了解到，《办法》颁布后，没有一个标准来执行。更令人关注的是，大多小区建设单位可以指定物业服务企业进驻，由于市场环境和“利”的关系，导致物业服务企业想拿这块蛋糕就得“点头哈腰”，“交什么你就收什么”，查验流于形式，查验走过场，备案走过场，埋下了业主和物业之间的矛盾隐患，后期问题井喷。若追责，维权难度和成本太大，受伤的还是业主。在承接查验评估制度建立前，浦口区房产局接到的物业投诉中，因为建设方遗留问题导致的投诉占近一半。

推出承接查验评估机制明确责任主体

新闻发布会上，浦口区房产局相关负责人介绍说，在接触到的矛盾中，有60%是物业做不到位导致的矛盾；有30%的矛盾是建设方的配套不到位导致的。

由于承接查验工作不规范，暴露出的问题归建设单位还是归物业服务企业难以明确，追责已无可能。要转变这一乱象，追责机制亟待建立，以明确问题的责任主体。浦口区房产局针对物业承接查验的评估机制应运而生。这就需要有一套标准来参照执行。以第三方专家评估的方式，来明确小区现状质量和存在的问题。今后要是发生业主的相关投诉，建设单位或物业服务企业连推卸责任的想法都不会有。

简单来说，就是以第三方权威评估的方式，倒逼建设单位规范施工，承接物业规范接收，明确了责任主体，从源头上把控建设单位开发建设的小区共用部位及共用设施设备的质量。

成立专家库建立评估机制科学规范

浦口区香山郡小区为承接查验评估机制树立了典范。在交付给业主使用前，浦口区房产局购买服务，委托浦口区物业管理行业协会，派驻5名物业管理专家前往小区现场免费帮小区做物业承接查验评估。

排水沟落水口挨个进行检测，每个电梯井都要查看，每层楼的消防设施也要一一过目……物管专家重点对消防、电梯、公共设施等方面进行了详细检查，对发现的问题认真记录分类，明确问题责任人，发放整改通知单，督促其在规定期限内解决问题。而检查的标准则是根据浦口区房产局经论证制定的《浦口区物业承接查验技术标准》。成立专家库建立真正没有契约关系的第三方，浦口区房产局在区物业管理行业协会110多个会员单位中挑选了一批品牌企业，再从中征集了30名专家。

南京市物业协会负责人说，浦口区房产局体现出了前瞻、深入、投入的特点，创新符合前瞻大趋势，对承接查验进行评估是基础性的工作，将法律法规落实，使物业日常工作有序进行。“打好基础，厘清责任，避免社会认知混淆”，这三点是评估工作的价值所在。

南京晨报记者了解到，截至目前，浦口区房产局已经完成20个共356万平方米新交付住宅小区的物业承接查验评估工作，提出整改意见1200余条，并得到落实，有效维护了小区业主公共利益，实现了业主、物业、开发商“三赢”，并通过总结实践经验，形成可复制推广的工作标准。

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