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房企“快”到头了

经济观察报 记者 陈哲 常言道：天下武功，无坚不破，唯快不破。这一次，“快”破了。

中国人素来求快。从庙堂到民间，推崇“大干快上”，“又快又好”，“快马加鞭”，诸如此类，林林总总。

30多年前，改革开放总设计师在南方视察时肯定了“时间就是金钱，效率就是生命”。一时间特区开风气之先，随着改革开放推进，深圳速度推广为中国速度，成就了世界奇迹。

深圳速度，根子是汹涌的生产力冲破生产关系掣肘后的自然体现。庞大劳动力、市场与改革持续推进等诸多因素缺一不可。总而言之，内力使然。

1998年房改，释放出城市化与住房条件改善的蓬勃动力，将房地产拉上高速道。但要说企业的自觉自发，多认为源自2008年。当时调控进入高频期，秉持“拐点论”的深圳房企、老大万科，在业内掀起一阵高周转旋风。

高周转之本，在于提高资金运转效率。现金流是房企生命线，而高周转则是现金流最直接有力的保障。若不能在频繁周期中快速反应、游刃应对，恐有性命之虞。

此后，地产业百舸争流，资方自然更愿意将钱借给使用效率高、规模更大的企业，速度与规模相得益彰，由此快者越迅，扩张愈速。用旭辉林峰的话说，“快”成为了行业基本生存能力。

反观当年自狮子山下渡江而来的诸多港资猛龙，正因为快不起来，现已逐步淡出开发市场。

在一种争先恐后的氛围中，中国房企帮政府实现了人类历史上最有效率的城市化。

国人讲效率的理论基础之一，是数学家华罗庚的统筹方法。以拉动六七十个行业、涉及无数上下游环节的房地产而言，一个项目就需要串并联规划、审批、设计、施工、融资、营销等诸多环节，光章就得盖几百个，真是一项蔚为大观的工程。要快起来，统筹者实在了不起。

中国人做到了。从最初大量做刚需盘的万科提倡5（个月开工）-9（个月销售）-8（开盘首月去化8成）-6（普通住宅占6成），到精雕细琢的绿城2011年以后也开始5（个月开工）-9（个月开盘）-12（个月现金流回正），再到今天碧桂园的4（个月开盘）-5（个月回款）-6（个月现金流为正）-8（个月再投资），中国房企资金运用效率不断被刷新。

但每一只木桶都有其短板，就房地产而言，我认为现阶段首要的是工程质量。中国的建筑企业速度早已名扬世界，在此基础上，再快，恐怕就失去控制。以碧桂园上海个案而言，地方政府认定责任：赶工期。

碧桂园有今日之气象实属不易，过去它在中国城市化进程中的角色可能被低估了，它直接影响的中国家庭和人口绝对数量可能超过很多龙头房企。难能可贵的是，至今其老板杨国强仍然“每天每天辛勤工作”。

过去无数教训告诉我们，一次严重的质量事故，足以毁掉多年积累出来的口碑和锻造出来的高周转内力，实在得不偿失。

2014年，万科让出规模老大之位前，我听王石说，人和企业一样，需不断更新目标，顺势而为。由数字增长型转向高质量增长，是中国大势，更是房地产大势。今日回顾，别有滋味。

实际上，当“快”已经成为一种基础能力的时候，它就不再稀缺。

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