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部分城市土拍推“分期付款”多地现流拍小高峰

今年以来，各地土拍市场念起“紧箍咒”，将部分房企拒之门外。中原地产统计数据显示，前7个月土地流标共796宗，其中一线城市土地流标13宗，二线城市合计流标经营性土地154宗，三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

而具体到长三角，近期上海、杭州、苏州、合肥等地底价成交、延期拍卖和流拍情况频现，其中合肥市场的“降温”表现更为典型，近期不仅出现了7幅地块延期拍卖，房企买地还可实行“分期付款”。

亿翰智库研究报告显示，6月以来，市场上土地流拍现象增多，去杠杆背景下企业资金面吃紧，其次流拍土地的配建、自持等条件也会增加企业的资金压力，企业拿地更趋谨慎，各能级城市土地成交的溢价率的全线普跌，表明土地市场正逐步回归理性。

延期、流拍频现

根据合肥市土地市场网8月20日公告，将延长7幅居住用地和商住用地的报名资格预审时间和竞买保证金截止时间。

公告显示，2018年7月3日，合肥市国土资源局、安徽合肥公共资源交易中心发布了《合肥市国有建设用地使用权出让公告》(合国土资公告[2018]31号、35号)，公告以拍卖方式出让包河区S1802、S1805、S1803和瑶海区E1804等四宗居住用地和商住用地。7月26日，肥东县国土资源局、安徽合肥公共资源交易中心发布了《肥东县国有建设用地使用权拍卖出让公告》(东国土资公告[2018]235号)，公告以拍卖方式出让肥东县FD18-11商住用地。8月2日，庐江县国土资源局、安徽合肥公共资源交易中心发布了《庐江县国有建设用地使用权出让公告》(庐国土资公告[2018] 6号)，公告以拍卖方式出让庐江县2018-15#居住用地。8月3日，巢湖市国土资源局、安徽合肥公共资源交易中心发布了《巢湖市国有建设用地使用权拍卖出让公告》(巢告字[2018]19号)，公告以拍卖方式出让巢湖市2017-29号居住用地。

“现将上述地块报名资格预审时间延长至2018年8月27日下午17时，竞买保证金截止时间延长至2018年8月28日上午11时30分。”该公告称。

据《中国经营报》记者不完全统计，7月1日～30日，合肥共有9宗居住地块(包括商住，不包括租赁住房、人才公寓地块)出让，有7宗延期、流拍。7宗延期、流拍地块中，2宗因未达底价流拍，5宗因无人报名延期出让。

对于接连出现的因竞买人不足而延期出让的情况，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“这说明很多企业的拿地和补库存已经面临很多压力。虽然说地方政府供地节奏加快，但是很多房企当前资金回笼的速度明显变慢，补库存面临一定阻力。同时，客观来看，部分土地的性价比并不高，部分出让底价已经较高，部分则是配建等约束条件比较多。”

而在合肥学院房地产研究所副所长凌斌看来，合肥土地市场从2016年调控以来就已开始降温，2016年上半年合肥经营性土地的均价是1266万元/亩，到2018年上半年已经降到745万元/亩，均价的变化已经表明了市场的转冷。“很多时候，可能并不是政府在干预，而是开发企业的‘饥饿营销’。于合肥市场而言，开发企业在土地端消极拿地，项目销售端由于受到备案价限制也并不积极申领预售证。”

“截至今年上半年，合肥市商品住房库存大概为700多万平方米，按当前的成交量可卖7至8个月。很多开发商在拿地之后并不积极入市，截至今年7月份，合肥市新开工面积已经连续14个月同比下降，近期合肥市相关部门对新开工项目进行督促检查，这一状况有所改观。”凌斌表示。

同时记者注意到，8月23日，在一则《关于居住用地拍卖有关事项的公告》中提到，自即日起，全市范围内，以拍卖方式出让的居住用地(或商住用地)，竞得人可在签订土地出让合同后30日内一次性付清全部土地成交价款，也可分期付款。如分期付款，竞得人须在签订土地出让合同30日内付至土地成交总价款的50%(含竞买保证金)，3个月内付清余款。竞得人在支付第二期及以后各期土地出让价款时，应按照第一期土地成交价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

此外，《合肥市实施“举牌应价+摇号”土地拍卖具体操作方式实施细则》提出，在坚持现场“并联”拍卖的前提下，本着公开公平公正的原则，鉴于市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地(或商住用地)成交价不得超过历史最高成交价，自即日起，市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地(或商住用地)拍卖执行“举牌应价+摇号”方式。

公告中提到，该公告由合肥市国土资源局负责解释。随后，记者多次拨打合肥市土地矿产交易管理办公室电话，相关负责人回复称：“一切以公告内容为准。”

多城土拍“转凉”

根据相关媒体报道，近日，太原市举行被坊间称为“史诗级”的大规模土拍，拿出热点区域的8幅黄金地块进行拍卖，但结果让人大跌眼镜，8幅土地全部流拍。据了解，8幅黄金地块中，2宗地因出价不达拍卖底价，没有交易成功，另外6宗地则无人报名。

事实上，7月以来，上海、杭州、苏州、南京等长三角城市土地市场亦是寒意阵阵。

于上海市场而言，7月包括商业用地、商办用地甚至纯住宅用地等在内，共有5宗地以“出让人申请”为由被终止出让。此外，8月22日上海土地交易市场以拍卖的方式出让三宗地块，两宗位于宝山区，一宗位于奉贤区。最终，位于宝山区的201810202和201810203号地块，均由大华集团旗下的上海睿华房地产开发有限公司以底价竞得，02号地块的成交价为4.09亿元，03号地块的成交价为9.48亿元。记者就土地开发以及上海市场布局等问题联系大华集团方面，截至发稿未获回应。

对于大华集团接连斩获宝山地块，上海中原地产市场分析师卢文曦指出：“今年土地市场溢价率走低，加价则可能面临亏本风险，大华在宝山做城中村改造有一定经验，这种发展模式在当前市场环境中既可以保证企业有项目可干，也不用背负太大压力。”

根据申万宏源研究所的研究报告，从城市流拍占比分布来看，2018 年主要是二线城市和四五线城市流拍情况较多，而一线城市和三线城市占比下降。记者梳理发现，近日，在苏州为期两天的土拍中，10宗住宅类地块成交7宗、流拍3宗;而杭州土地市场也透露出明显的“转凉”迹象：地块流拍、低溢价率成交、相邻地块楼面价明显下滑。

另据《南京晨报》报道，南京土地市场上半年一共拍出62幅地块，仅有一幅达到了最高限价，土地市场大幅降温。上半年南京卖出地块一共收入442.7亿元。其中1幅地块停止出让，1幅流拍，总成交面积305.5万平方米，住宅地块36幅，占58%，收入356.3亿元，占总金额的80.5%。

机构的研究报告显示，整体来看，本轮土地流拍小高峰自去年下半年便出现端倪，今年1～7月流拍进一步加速，流拍地块总规划建筑面积已超2017年全年流拍地块总规划建筑面积。在内外环境综合影响下，预计土地流拍的数量仍将继续增加。

不过，在长期关注长三角土地市场的分析人士看来，“从土地流拍的情况看，说明土地市场面临一定的压力，但这也不是真正的降温或萧条，很多企业其实是愿意拿地的，但这个时候面临很多约束。预计到了第四季度，很多房企资金面改善后，还会积极拿地。”

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