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楼市冷风吹!今年南京已有6幅地块终止出让 ——凤凰网房产南京
楼市来到下半年,在中央“坚决抑制房价上涨”的核心思想下,市场出现了明显的降温信号。南京8月底以来的开盘潮,高中签率、甚至无需摇号的楼盘增多;均价较高、倒挂空间小的项目,开盘卖不完成常态;各种优惠政策再现江湖 -来自凤凰新闻客户端
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楼市冷风吹!今年南京已有6幅地块终止出让

凤凰网房产南京站
2018-09-12 07:45

楼市来到下半年,在中央“坚决抑制房价上涨”的核心思想下,市场出现了明显的降温信号。南京8月底以来的开盘潮,高中签率、甚至无需摇号的楼盘增多;均价较高、倒挂空间小的项目,开盘卖不完成常态;各种优惠政策再现江湖。

除此以外,近两月以来的土拍也频频出现临时终止出让,继8月17日江宁滨江2幅宅地、9月7日燕子矶桥林六合3幅宅地纷纷终止出让后,10日溧水G19地块又因故终止出让。

今年以来全国土地市场都在下行,流拍频现,房地产企业拿地意愿不高。南京今年虽然只有一幅土地流拍,但在今年共出让的48幅地块(不含溧水高淳)中,底价成交的地块达到26幅,占比过半,开发商拿地愈趋理性。

1、今年以来南京已有6幅地块终止出让

1、9月10日溧水G19地块

前天溧水国土局发布公告,原定9月18日开拍的G19地块因故终止出让。这块地是南京市国土局溧水分局8月16日挂出,起拍楼面价为元7501元/平,最高楼面限价为9806元/平,突破了溧水目前最高楼面地价9222元/平。

G19地块为爱涛东地块,东至随园路,南至石虎北路,西至珍珠南路,北至高平大街,出让面积:121487.95㎡,规划用地性质:住宅用地,容积率:Far≤1.5。

该地块的出让条件为:地块范围内装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,公共建筑单体预制装配率≥40%,住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

此外,该地块除了出让条件比较严苛,还对竞买人提出来严格的要求:

①该地块竞买人或其控股公司应具备国内房地产开发壹级资质 (外资除外)。

②竞买人的竞买保证金及后续购地资金须为竞买人自有资金并提供经江苏省财政厅公布的在南京市范围内经营的3A级及以上会计师事务所及注册会计师鉴证的《住房和商住用地竞买保证金/成交价款来源情况申报表》及审计报告。

可能正是因为该地块条件较为严苛,且价格较高,开发商拿地意愿不高的前提下又达不到要求,无人报名导致终止出让。

2、9月6日燕子矶G42、桥林G44、六合G45地块

9月6日,南京市国土资源局发布紧急公告称,燕子矶G42、桥林G44、六合G45地块因故终止出让,原本9月7日土拍预告的5幅地块,最终参与竞拍的只剩下铁心桥G41和江北G43两幅。

其中关注度最大的燕子矶G42地块位置优越,紧邻金浦紫御东方和电建海赋尚城,最高楼面限价19984元/平,原本预计会是房企最想争夺的一块地却被收回,其中原因也不得而知。

3、8月15日江宁滨江G39、G40地块

8月15日,南京市国土资源局发布紧急公告称,江宁滨江G39、G40地块因故终止出让,原本8月17日土拍预告的5幅地块,最终参与竞拍的只剩下江北3幅。

原本一直房荒、地荒的江宁滨江板块,在各方诉求后,终于迎来的2幅地块出让,然而又终止出让,滨江人民真是要心碎一地,有网友随即就向国土部门提出疑问:

滨江开发区工作人员表示,这两幅地块终止出让,与周边道路改扩建和新城城市规划调整有关,等后期相关基础设施建设完成后将再申请挂牌出让。

值得注意的是,滨江唯一纯新盘也是滨江地王鲁能硅谷公馆的地价为11077元/平,而这2幅地块最高楼面限价仅8999元/平,当时被认为地价必然下降的信号。

业内人士指出,地块拍卖前临时撤拍并不鲜见,多数是由于土地规划调整因素导致,也不排除开发商购地意愿不强烈,报名者寥寥甚至无人报名。楼市专家认为这是南京土地市场趋冷的标志,开发商拿地前愈加理性,市场整体氛围也以观望为主。

2、8月份40城土地溢价率创39个月新低


上海易居房地产研究院近日发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示,8月份40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,年初累计土地出让金收入同比增幅收窄,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,多项指标增幅有所收窄。

易居研究院预计,部分热点城市调控政策还有升级的空间。同时,银保监会会议指出进一步完善差别化房地产信贷政策,坚决遏制房地产泡沫化。在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

报告显示,8月份40个典型城市土地成交建筑面积4750.6万平方米,环比增长15.9%,同比增长37.4%。1-8月,40个典型城市年初累计土地成交建筑面积31306.1万平方米,环比增长17.9%,同比增长20.3%。从曲线看,目前已经保持了连续18个月的正增长态势,但6月份以来的增幅明显有所放缓,显露出降温趋势。

易居研究院分析,考虑到调控政策的持续收紧、各地市场的逐渐降温和房企资金趋于紧张,房企购地节奏将有所放缓,全年40城土地成交建筑面积会略涨,但幅度不会太大。

土地出让金收入方面,8月份40个典型城市土地出让金收入为2069.3亿元,环比减少8.3%,同比增长6.9%。随着金融环境的收紧,房企的资金压力逐渐加剧,购地方面也会更加理性,近期全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场也呈现了明显的降温态势。预计随着土地市场的降温,土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。

从前8月来看,土地出让金规模依然超出了历史同期水平。报告显示,40个典型城市土地出让金累计收入14778亿元,同比增长10.9%。从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看,基本与40城年初累计土地成交面积一致,6月份以来下跌趋势较为明显。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分别上涨10.9%、48.3%、128.2%及60.8%。

分城市来看,前8月40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、重庆、北京和佛山,累计土地出让金总额分别为2216.2、1087.2、828.8、822和740.5亿元。杭州土地市场今年以来持续火爆,不过近期却不断遇冷,部分土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。这说明房企拿地趋于理性,土地市场降温态势明显。

土地出让均价方面,已连续5个月同比下跌。报告显示,8月份40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米,环比下跌2.9%,同比下跌17.7%。易居研究院分析认为,造成该现象的原因在于,一是整个土地市场降温明显,甚至多个热点城市出现土地流拍的现象;二是三线城市成交比重增加,成交结构的变化拉低了成交均价。

土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌。预计2018年全年全国土地出让均价仍将保持正增长,但增幅相比2017年将有所回落。预计这40个城市全年保持同比下跌态势。

土地成交溢价率方面,8月份40个典型城市土地成交溢价率17.3%,与7月相比下降1.7个百分点,与去年同期相比下降20.9个百分点。报告显示,土地溢价率也在2016年9月达到历史高点,全国地王频现。2016年9月,政策开始由松转紧,各类调控政策不断在热点城市蔓延,市场逐渐降温,土地成交溢价率也进入下行通道,下行趋势延续至今,目前已创下自2015年6月以来39个月的新低。

易居研究院分析认为,过去一年土地溢价率快速下滑,也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑,按以往规律来看,溢价率或将会下滑至10%附近再企稳。

分城市来看,8月份40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为洛阳、合肥、北海、宁波和金华,土地成交溢价率分别为104%、76%、70%、26%和26%,这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市,反映了本轮周期运行至今三线城市较为火热的特点。8月份,上海、深圳、青岛等10个城市的溢价率为0%,主要是由于多地政府出台了土地限价令,规定溢价率过高可终止买卖,这些城市基本都为此前的热点城市,调控较为严厉。

3、区域分化明显 热点三四线城市出现回暖


尽管土地市场整体趋冷,从区域来看,一些热点城市开始退烧,另一些热点三四线城市,则在政府加大供应和房企积极进入的双重推动下,土地市场出现回暖。

易居研究院数据显示,8月,洛阳、合肥、北海、宁波和金华等二三线城市的溢价率较高,而土地限价政策严厉的上海、青岛、深圳等10个城市,8月土地出让溢价率都为0。

其中,以2216.2亿土地出让收入稳居前8月全国第一,今年以来土地市场持续火爆的杭州,近期土地市场降温也引起关注。

8月27日,杭州集中出让主城区3宗宅地,分别以3%、2%、0溢价率成交。而从整月来看,截至8月28日,杭州成功出让了24宗土地,零溢价的土地达到15宗。

而2017年普遍供应紧张的珠三角地区,则在今年下半年加大了供应力度,土地市场回暖明显。

数据显示,1-8月,佛山实现土地出让金达到740亿,位居全国第五。2017年供地较少的东莞,则在前8月完成土地出让金170亿,同比增长近400%,其中,今年8月单月完成的土地出让金就超过百亿。

有珠三角地区的房地产从业人士表示,东莞等地的消化周期常年在12个月以内,市场亟待增加土地供应以满足市场需求。

优房超东莞总经理李玲玲指出,近两年珠三角核心城市出现土地供应“断层”的现状,上半年基本都是“零星供应”或者“零 供应”,下半年才加大供地体量,形成“近期出现土地热潮”的“错觉”。而二三线城市是品牌房企重点进入的区域,尤其珠三角核心城市都是在地处湾区核心的制造业与经济强市,更是兵家必争之地。

实际上,尽管在政策限制下,佛山、东莞等地的土地溢价率相对过去较低。但房企纷纷涌入的背景下,一些非核心区域的土地开始受到青睐,“量升价稳”形势明显。

以佛山为例,一家上市房地产代理公司下属机构的佛山负责人表示,大湾区利好政策不断出台、湾区城际交通日益便捷的大背景下,今年更多开发商愿意在佛山单价更低的非限购区域拿地。三水、高明等过去被认为较为偏远的区域今年都受到房企青睐,纷纷刷新当地楼面地价纪录,甚至湾区城市中开发程度最低土地存量最大的肇庆,也在成为各品牌房企争夺的焦点区域。

部分来源:中房网、21世纪经济报道

[责任编辑:任夏]

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