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河西豪宅去化7成 下半年南京楼市两极分化进一步加剧! ——凤凰网房产南京
今天上午9点,河西低密岛居豪宅升龙桃花园著迎来第二次开盘,此次开盘共约历时一个半小时,截止开盘结束项目202套叠墅产品去化7成!值得一提的是6月份升龙桃花园著首开当日也没有售罄,去化9成;二次开盘销售数据进一步滑落……开盘现场有媒体在采访... -来自凤凰新闻客户端
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河西豪宅去化7成 下半年南京楼市两极分化进一步加剧!

凤凰网房产南京站
2018-09-12 07:47

昨天上午9点,河西低密岛居豪宅升龙桃花园著迎来第二次开盘,此次开盘共约历时一个半小时,截止开盘结束项目202套叠墅产品去化7成!值得一提的是6月份升龙桃花园著首开当日也没有售罄,去化9成;二次开盘销售数据进一步滑落……

开盘现场有媒体在采访购房人及工作人员,询问他们对下半年南京楼市热度的看法,小编认为进入下半年,南京新房上市量迎来井喷,尤其是5/6月份河西、江北联合爆发的开盘潮,已提前透支了大量购买力;而进入8/9月份以来各板块近万套房源上市,日光的楼盘有,但官方给出所谓“去化6/7成”的楼盘也不在少数。

近日,在多方媒体报道中均可以听见“楼市降温”的声音,下半年南京楼市两极分化或将进一步加剧,高品质限价盘仍将火爆,但一众相似度高的楼盘将受到买房人挑剔的筛选;闭眼抢房的时代已经一去不复返,购房市场逐步回归理性,对于买房人来说并不是一件坏事!

开盘直击

升龙桃花园著于昨天(9.11)上午9点在售楼处开盘,推出A01-A09住宅,户型面积142-310㎡,分为下叠、中叠、上叠,共计202套,销许均价37418元/㎡,本次开盘首付要求8成,定金100万元,签约时间为认购后3日内。早上9点,售楼处门口的车辆占据了两股车道。

不用排队!提前入场8点40分已有成交!

令人惊讶的是虽说是9点开盘,但8点40分左右,前100号购房人已经全部入场;其中一号购房人更是9点不到就选完房出来了,据了解她买了一套中叠房源。

开盘流程飞快,半小时后有号的都能进,原因是……

据悉,升龙桃花园著名开盘现场流程走的飞快,由于提前入场,9点开盘时等候区已放入前200号购房人;短短20分钟后(9点20分)现场工作人员喊前300号均可以进入等候区;9点30分,距离正式开盘仅过去30分钟,工作人员在门口呼唤:“有号的现在都能进了!不分批了,有没有还没进去的?”

这开盘速度也太快了吧,30分钟售楼处竟然塞进了500号人?一位选完房出来的购房人向我们道出了真相:前100号近一半人来都没来,进入选房区选房时又有很多人放弃。“选房区原本是5人一组进入选房,后来因为弃号太多改为10人一组、20人一组,即使是这样,一组选房人也仅有3、4个参与选房”

开盘半小时结束,7/8/9三栋楼最火爆

9点20分,现场工作人员表示,400号500号以内的都可以进去选房了。9点半更是想买的都能进,但此时外场已然没什么人,只有数家媒体等候零星出来的选房者接受采访。

9点50分左右,内场人员也所剩不多;据了解项目7/8/9三栋楼最火爆,原因是三开间朝南,一位放弃的购房人告诉我,自己200多号进去,这三栋楼已经卖完了,自己就放弃了。

曾几何时,河西的买房场面是这样的:“还有最后三套!非标要不要?一楼要不要?有不利因素的要不要?”“要要要,我买了”甚至还有最后一组五个购房人为了抢最后一套房源打起来的事情发生……什么时候河西的买房人变得如此挑剔了,不是三开间朝南,对不起我不买了。

现场许多购房者都有备而来拿着自己做的选房攻略,专门冲着中、上叠的来,稍有一丝不满意,比如说想买的户型的没有了,位置好的楼栋没有了,弃号的不在少数,为什么会这样呢?

原来升龙桃园著的购房者群体多是以自住为主,是河西板块少有的低密叠墅产品,其产品性质决定了投资价值不大。首先叠墅是毛坯交付、户型较大总价较高、不算赠送面积得房率较低、叠墅产品二手房市场也没有普通住宅火热;这些都是炒房的不利因素。

而反观桃花园著的优点:低密景观、江岛环境资源、叠墅的宽敞气派都是对改善自住的利好,自然能吸引更多的自住客源关注。一位购房者在接受媒体采访时说道:“我不关心房价涨不涨,我就是看中这里环境好,房子视野好,宽敞,买来自己住的,涨跌都没有关系。”

因为不是炒房,自住群体多,想要自己今后住的舒服,因而购房者分外注重自己购买楼层的位置、采光,也不足为奇了。

销售数据成迷,究竟卖了几成,官方统计出炉!

开盘不久,现场7.8.9号楼三开间朝南的楼栋是最先卖完,截止9点30分,工作人员让500号以内的购房者全部进入时表示上叠和中叠都还有房源可选!10点30分左右,内场工作人员已经接近散场,打扫卫生,置业顾问表示,中上叠房源已经售罄。


而据现场销控表看到,所有标签均被撕下

随后上午的开盘结束后,11时30分左右,朋友圈有中介表示,中上叠仍有房源。对此小编询问了升龙桃花园著的项目负责人,对方表示,上午的开盘刚刚结束,目前正在进行销售数据的盘点;下午,升龙桃花园著官方统计终于出炉,今日开盘共去化7成!

楼市真的冷了?两极分化并非降温!


进入九月楼市旺季以来,十天内已有6盘约1344套房源入市。市场两极分化加速:

复地宴南都464套房,历时半天基本卖完;中建国熙台二期442套房,3小时卖6成;世茂外滩新城588套房,3小时去化超8成;蓝光黑钻公馆168套房,1小时卖7成;武夷名仕园72套房3小时卖完;金陵雅颂居74套房半日卖完……

而在8月底鼓楼滨江引领的开盘潮中市场两极分化已经早有凸显:进入8/9月份以来各板块数千套房源上市,日光的楼盘有,但官方给出所谓“去化6/7成”的楼盘也不在少数。为什么进入下半年,买房人不再闭着眼买房,市场看起来有些冷了呢?

就大环境趋势来看:

在今年上半年底6/7月份河西、江北联手爆发的开盘潮中,多家楼盘互相刷新最低中签率有佳兆业城市广场的万人选房3.8%的中签率,也有扬子江金茂悦1%的中签率;随后河西的最低中签率又被宏图上水云锦3.5%自己打破;而上半年加推的楼盘也主要以日光为主,这波开盘潮近5万人持币闭眼抢房,已提前透支了大量购买力。因此,下半年市场需求有部分下降,因此会营造出冷的感觉。

就产品类别来看:

叠墅产品本就不如住宅火爆,除开今天开盘的升龙桃花园著,整个南京市场上的叠墅就像春笋般接二连三的冒出江北、江宁也不占少数如:保利云禧金隅紫京叠院悦风华五矿澜悦方山银城颐居悦见山等。而这些叠墅产品多以高价地为主,原因之一就是限价之下高价地可以用低单价大面积的下叠与低面积高单价的上中叠产品平均,使得价格保持在限价之内。

但毛坯叠墅真的好卖么?据统计:江宁五矿澜悦方山首开卖出6成;江北悦风华首开卖出10几套;江北保利云禧首开卖出7成……叠墅产品也有特定的客群,均价却与其他高层、洋房产品相当,客源群体自然更少。

升龙桃花园著本身来看:

桃花园著的中签率为何由9.2%变成了36%;销售数据由9成到7成?因为桃花园著由其所在的河西板块热度,及首开的完美时机掩盖了本来的问题:桃花园著首开时是河西轰轰烈烈的第二批次开盘,该项目与热度极高的河西南佳兆业城市广场绿地华侨城海珀滨江一同开盘,不少购房人开发了验资450万摇三家的套路,因此桃花园著首开中签率被这部分人拉低了。

其次,桃花园著是河西板块少有的低密叠墅产品,其产品性质决定了投资价值不大。而就今天的开盘现场来看,成功选房的购房人都是冲着低密景观、江岛环境资源、叠墅的宽敞气派的自住需求来的,今天购房的一位购房人所说:“如果是为了投资我根本不会买这个叠墅,就是为了自己住的宽敞舒服一点,任凭河西板块再火,高层产品我是绝对不会买的”“我不考虑未来桃花园著房价升了还是降了,我只是想自住”,从这些购房者的观念中,我们可知一二。

买房人不再闭着眼买房,与其说降温不如说回归理性

综合上述三点原因来看,下半年以来市场热度有所下降主要原因是因为下半年购买力就上半年有所降低,以及加推的产品性质决定的。在已经到来的“金九银十”。据凤凰网房产南京站统计,9—10月,南京全市预计有41家楼盘超万套房源将入市。

这些楼盘去化会怎样?超万套房源盘盘日光是不现实的,扎堆上市势必会使得市场两极分化进一步加剧;为什么说市场与其说降温不如说回归理性呢?我们以河西为例,超划算的限价盘收官之年,下半年河西住宅会冷吗?一旦开盘,势必再掀波澜;

然而在别的板块,2~3万这个产品区间有太多相似的楼盘的选择了;以江北为例,众所周知近月以来江北一些盘卖的并不好,我们观察那些日光、卖的好的楼盘:扬子江金茂悦绿地海悦、等,他们均位于江北核心区,而价格也是与江北一众楼盘一样3万/㎡的限价;周边规划配套设施上佳,因此这些盘可以在江北脱颖而出,达成日光。

同样的江宁板块预计下半年上市多数房源分布在2.5万/㎡这区间,在今年江宁已开盘去化不理想的楼盘中如21世纪太阳城、五矿悦阑方山主要是由于价格太高,在下半年集中上市同斥化楼盘竞争激烈的形式下,势必有品质较好、位置较好、性价比高楼盘受购房人追捧。

因此下半年南京楼市,高品质限价盘仍将火爆,但一众相似度高的楼盘将受到买房人挑剔的筛选;闭眼抢房的时代已经一去不复返,购房市场逐步回归理性,对于买房人来说并不是一件坏事!

[责任编辑:任夏]

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