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解局 | 京东的长租生意

“双十一”的游戏玩了十年，电商间的竞争依旧激烈，不过这一次，刘强东为京东添了新的筹码——长租公寓。

11月8日，京东房产宣布推出其长租公寓品牌“京品公寓”，同时开放位于北京条玛社区立水桥店首个样板间。

据介绍，“京品公寓”分为“轻装修”与“重装修”两种，其中“轻装修”主要面向新公寓，着重于软装改造，“重装修”则主要面向有一定使用年龄的老公寓，在“轻装修”基础上进一步整合京东平台的设计和装修。

京东表示，计划于“双十一”期间在北京、上海两地各上30间公寓进行限量公测，后续将逐步在全国范围推广。

京东房产总经理曾伏虎表示，京东房产还联合我爱我家相寓、蛋壳公寓、熊猫公寓、优客逸家等长租品牌，未来会推出更多房源。

有趣的是，京东选择在“双十一”这个节点推出长租公寓品牌，无疑让这场电商大战火药味更浓。此前，京东在房地产业务上一直稍慢于对手阿里巴巴。

长租生意

虽然关于长租的争议始终不断，但京东似乎并未受到影响，在去年10月成为北京住房租赁市场的支持平台后，京东便马不停蹄投入租赁市场。

不过，作为一家互联网公司，京东在长租公寓里的生意逻辑与传统地产企业也有所不同。

据观点地产新媒体了解，在此次推出的样板间里，京东房产仅参与了京品公寓的房间装修工作。

也就是说，京东房产不用处理最前端的房源问题，而是通过与长租公寓品牌或者房企合作的方式扩大市场。比如此次推出的样板房，就是京东与北京的长租品牌条玛青年社区合作推出。

据京东房产方面介绍，京品公寓仅仅是京东房产与品牌公寓合作的一种形式，是其进行更高品质房源的尝试。据曾伏虎介绍，“京品公寓”主要利用京东自身商品能力、交易能力、装修与设计能力等，通过对合作的品牌公寓进行焕新升级，打造京东的专享房源。

目前，房源数量也只有小范围的30间，与其他长租公寓品牌而言，这个数量在整个市场里几乎只能泛起小小涟漪。

但值得一提的是，京东房产还联合了我爱我家相寓、蛋壳公寓、美丽屋、碧桂园“BIG+碧家国际社区”、熊猫公寓、优客逸家等公寓，为市场带来更多房源，并在京东房产平台进行出租。

事实上，在京品公寓推出之前，京东就早已一步步介入租房市场。

2017年10月20日，京东旗下全资控股的北京京东尚科信息技术有限公司，被选中为北京住房租赁监管平台技术合作项目单位，从而获得进军住宅租赁市场的入场券。 

2018年6月18日，京东与熊猫公寓达成战略合作，宣布将实现线上线下的跨界融合，用无界零售重构租赁市场。

具体而言，一方面，京东利用其货源优势，从供应链、家居产品等维度“支持”熊猫公寓发展，降低公寓品牌规模化中的成本压力。

另一方面，公寓通过上线京东购物平台，导入京东强大的线上资源，实现跨界的客户引流。

实际操作中，在今年618活动上，北京熊猫公寓、优客逸家推出首月租金优惠活动，成交量在1000间以上。

经过一系列活动对用户喜好的测试，9月28日，京东房产正式上线“京东直租”业务，提供包括装修配置、前期看房、租后管理、退租等全流程服务。

及至今年“双十一”，京东正式推出了自有长租品牌“京品公寓”。

对于介入长租公寓的原因，曾伏虎曾表示，“希望在一个新的维度上为京东带来新的流量入口。京东有1000万的PLUS用户，整合上京东在设计、装修、家居、家电等方面的能力，就可以把它放在一个线下的公寓当中。跟公寓企业进行合作，可以把这些能力赋予出来。”

实际上，在长租公寓市场中，京东更像是一个平台和运营者的角色，通过提供产品和服务获得盈利的可能。而与公寓直接面向C端不同，京东则更多与B端进行合作，并通过此到达更多的C端用户，形成闭环。

地产轨迹

有数据统计显示，截至2017年末，京东拿到或签约土地已经超过600万平方米，这几乎相当于一家小开发商的土地储备。

然而，在曾伏虎的设想中，京东进入地产行业从来就不是要做传统开发商，而是做房地产电商，房地产的后市场运营。

事实上，随着互联网电商的发展，与地产行业结合已是大势所趋，不过早期的行业条件和环境还不够成熟，两者只能做一些相对简单的结合。

比如，2014年京东就曾在“双十一”等节日携手远洋、绿地一众房企，尝试众筹购房促销等活动；2015年，和万科、中信、保利、碧桂园等合作推出特价房。

但其实类似的合作对京东而言并没有太多的技术发挥空间，在地产业处于上升期的环境下，新房基本不用担心销售情况，这样的促销、特价活动也没有太多的市场。

因此，类似的合作在2016年后就基本没有继续，直到2017年10月，京东正式成立房地产事业部，并由原搜狐网副总裁、搜狐焦点总经理曾伏虎任总经理。

彼时，曾伏虎还为京东房地产定下了“5年计划”，上线后的京东房产将覆盖住宅、商业地产、特色地产等市场，提供反向定制服务，并将在5年内成为流量、线上交易量双料冠军。    

显然，京东为其房地产+互联网业务画了一张巨大的蓝图，但从目前的情况来看，还仅仅是个开始。

2017年10月，京东房产频道正式在京东APP上线，提供的业务为新房买卖，首期共82家开发商和35家服务商入驻，涉及2027个项目，覆盖超过20个城市，其中不乏其中碧桂园、蓝光集团等大型房企。    

对于房企而言，看中的是京东数以亿计的流量，通过线上平台寻找目标客户，可以帮助减少房地产行业的营销成本。此外，通过整合京东的供应链优势，为消费者提供更多购房后的服务，提高开发商的竞争力。

据京东方面透露的数据，过去一年已有超过30000名消费者通过京东房产平台找到了合适的新房，京东房产新房业务的订金交易流水超过1亿元。

不过，除了导入流量和后期服务功能，京东房产频道目前还没能提供更多技术赋能的服务。

比如，通过对用户消费和需求调查寻找更为精准的客户，或者更进一步直接搜集用户对房屋的定制需求，以帮助房企打造出真正符合用户需求的爆款，实现项目的溢价。

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