来源：第一财经
在始于9月底的加息周期里，房租的收入无法支撑房贷利率的上升，而之前内地热钱流入香港的趋势，随着市场环境的变化亦在发生逆转，香港房市正步入一个漫长的冬季。
2018年12月10日，家住香港新界北区上水的黄敏刚从日本旅行回来。和往常一样，他需要穿过遍布药妆、珠宝和手表的商业街区，才能回到家。
黄敏居住的地方被香港人称为“小香港”片区，这里的商业氛围与香港的铜锣湾有点像。多年来，这里是内地消费者常去淘货的地方。但最近，他注意到一个现象，周围的一些中介行开始纷纷倒闭，门面被重新装修，换成了其他铺面。
作为香港新城曾经的电台主播，黄敏一直关注香港房地产行业的变化，他本人现在也在一家地产公司做高管。所以自家附近的变化让他感觉到，香港的房地产行业正在发生变化。
“香港房地产市场正在进入观望期。香港居民买房有个特点，就是买涨不买跌。这是他们把毕生积蓄放进去存起来保值的重要方式之一。”黄敏对《第一财经周刊》说，“2018年全年上涨了大约20%，而当前可能下跌了大约10%，暂时还没有跌回年初。”
黄敏的感觉得到了德意志银行的证实。
12月9日，《财新》杂志引述德银发布的警告称，2019年香港经济恐陷入衰退，受楼市降温的影响，预计到2019年中期，香港房价将下跌15%。
这不是德银第一次对香港的楼市表达悲观态度。2016年年中，德银就曾发表研究报告预测，到2018年年中，香港楼价将下跌35%，当时它认为，届时，这会成为放宽楼市管制的最佳时机。
之后的2017年年中，鉴于“香港人口结构的变化可能为行业前景蒙上阴影，降低住房需求，而同时香港政府正在增加土地供应量”的因素，德银大幅减小了2018年到2021年的房价预期，并预计到2026年，香港房屋空置率将上升至9%，平均销售价格下降48%。
尽管德银最近的预测相比2016年数据乐观了些，但一些迹象表明，香港的楼市可能真的正步入冬天。
香港土地注册处的数据显示，香港2018年11月住宅销售约2600套，同比下跌超过50%。与这一数据相对应的成交额，同比下跌超过51%——11月香港住宅的销售量与销售额，同比都出现了腰斩。
公开资料引述美联物业的数据显示，同月香港新住宅的销售量下跌到了2016年第一季度以来的最低水平，且从2018年9月至11月连月下跌，连环受挫，均与上月相比下跌超过一半。
中原城市领先指数显示，香港2018年11月的房价环比下跌超过3.4%，且连续两个月下跌，是2016年以来的第一次连续下跌。
独立经济学家谢国忠对此更加悲观。在接受《第一财经周刊》采访时，他表示香港楼市不仅是进入了冬天，更是进入了冰川期。他预计到明年底，最悲观的情形是，香港楼市的下跌幅度可能达20%至30%。而这一轮调整期可能长达五年，或者更长。那时回过头来看，一些极端情况相对于2018年这个拐点，跌幅可能达到70%。
对于经历过香港房地产“好时候”的黄敏来说，对此亦有相似感受。
2004年，黄敏大学毕业，在香港的房地产中介公司做过一段时间，那时，身处香港房地产行业的他觉得香港的房地产市场只能用“有多旺，而不是旺不旺”来形容，这种趋势一直持续到2018年的12月他从日本回来后。
2007年，黄敏在香港新界上水买了房，当时的价格算成人民币大约为6万元/平方米，而现在，这个价格大约上涨了3倍。目前，上水地区的房价大约在14万至30万元/平方米。
“当时只要付了三成首付后，房子根本不愁租，租金可以供楼。香港有一个漫长的低息时期。”黄敏说。
在香港，低收入阶层如果买不起房，可以申请租住房租比较低的香港公屋，也就是保障房，中间阶层在能买房前则通常会通过市场化的方式租房。
黄敏的房子正是提供给了这样的中间阶层。黄敏记得，当时他买的房子月供约为4000元，房租则是月供的3倍。
而香港房地产中介的薪酬较低，基本是拿香港的最低工资，收入的很大一部分，来源于收取买卖双方的中介费。无论是卖什么样的房子，只要有成交额，他们的收入就会比较可观。
然而，香港的潜在“买房者”从2018年10月开始呈现观望态度，这让一些房地产中介的成交量降到冰点，依靠中介费作为收入的中介们没有了主要收入来源，很多房地产中介的老板为了降低损失，索性关掉了中介行。
“导火索就是加息周期。”谢国忠说。
2018年9月19日，香港汇丰银行宣布，从次日起，在香港提高港元、美元、人民币定期存款利率，作为香港最主要的商业银行之一，汇丰的举动具有代表性，市场预估，香港自此开启新一轮加息周期。
而9月27日，继香港金管局宣布上调贴现窗基本利率25个基点后，香港主要银行汇丰银行、恒生银行、渣打银行、中国银行(香港)都宣布上调港元最优惠贷款利率(Prime Rate，简称P息)，这是香港从2006年来，首次上调最优惠利率，也就是说，过去超过10年的超低息环境终结。
也正是源于在这一加息周期里，房租的收入无法支撑房贷利率的上升，而之前内地热钱流入香港的趋势随着市场环境的变化亦在发生逆转——这是过去支撑香港楼市上升的重要因素——谢国忠才做出了香港中档楼盘的楼价在这一调整期结束时，可能下跌超过50%，极端时可能达70%的判断。
谢国忠曾在上个周期精准预测了香港楼市的惨跌。香港楼市上一轮的调整期从1997年开始，持续到1999年后有些微回调。之后一直下跌到2003年达到最低点。而达到阶段性底部后，香港楼市出现回升，直到2018年。
香港目前的平均房租大约是上海的3倍，但如果算上这轮加息周期的加息额，将使得香港的房租收入急速下滑。从上一轮香港楼市调整的情况来看，在房租收入急速下滑的过程中，供楼的香港人可能会继续持有物业，直到出现断供，或者出现抛售潮。
“房租的下跌，降低了香港居民炒房的可能性。香港楼市会进入漫长的熊市。”谢国忠说。
黄敏比谢国忠稍微乐观一点。
“加息周期是否会逆转，比如暂停加息的步伐，可能成为香港房地产市场再次转好的一个可能。”黄敏说，“不少香港人手里有钱，他们在密切关注着这个市场的变化。”
一个趋势是，粤港澳大湾区日渐便利的交通，以及这一区域内相对低廉的房价，可能会吸引更多的香港市民到内地买房，比如广州、东莞、中山和深圳等地，香港与内地居民在工作和生活中将有更多的往来与融合。
而这也从另一个角度佐证了，对于香港房地产市场而言，Winter is coming。
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