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“全球房价最贵城市”跌落神坛！

1月11日，报道称，一位买家放弃在香港山顶购买豪宅，因此损失460万美元(3610万港元)的定金。

　　据悉，该买家在去年12月31日同意斥资7.219亿港元购买山顶豪宅项目MountNicholson的16号屋，这座房子有一个私人花园、一个屋顶平台和一个游泳池，位于全亚洲最贵的地段；12月份以每平方英尺90484港元单价售出，比4月份售出的邻近房子便宜7%以上。但最后该买家选择退出交易。

　　这也是香港房地产市场陷入疲软的最新迹象。

　　香港的房价有多高？

　　根据全球最大的生活成本统计网站Numbeo数据，2018年11月香港城区平均房价2.88万美元/平方米，郊区平均房价1.85万美元/平方米，房价收入比达到47.8倍，市中心住宅售价租金之比高达53倍，绝对房价与租售比均居全球主要城市前列，远超同属于亚太地区的新加坡、东京和中国内地北上广深等一线城市。由此，香港连续八年稳坐全球房价最难负担城市榜首，如此高的房价使得香港人均居住面积仅为16平米。

　　从房价上涨趋势看，1997年-2003年，在亚洲金融危机冲击下，香港楼市也曾出现泡沫破灭、房价大幅下跌的现象。但是，从2003年7月至2018年7月的十五年内，香港楼市经历了超级大牛市。在此期间，香港私人住宅价格指数从58.4上升到394.8，涨幅为5.7倍，其中港岛、九龙、新界的A类私人住宅涨幅分别达到7.1倍、6.9倍和6.2倍，年均涨幅均在10%以上。

　　2018年在全球楼市都呈现下跌趋势的时候，香港楼市还是一派繁荣，依旧坚挺，截至2018年的7月底，香港房价已经连涨了27个月，仅上半年的涨幅已经达到了13%。

　　但是，根据香港特区政府土地注册处公布的最新数据显示，香港住宅销售自2018年11月遭遇腰斩之后，2018年12月销售量再度暴跌，全港住宅销售总额仅为241亿港元，而2017年同期为520亿港元，同比下降53.7%。住宅成交量方面，香港12月住宅销售量大减至2060套，2017年同期为5337套，同比下降61%，较11月环比也出现21%的大幅下跌。从楼宇买卖合约数据来看，2018年6月住宅楼宇成交达到顶峰后，便开始了为期6个月的下行趋势。12月的合约数据无论是同比和环比，均出现大幅下降。

　　中原城市领先指数显示，截至2018年12月28日，当月香港房价指数降至174.37，环比上月跌幅达1.70%；而2018年11月的跌幅为3.43%。这已是该指数连续第四个月下跌，为2016年以来持续时间最长的下跌。

　　国际房地产服务提供商第一太平戴维斯3日发布的统计数据还显示，2018年第四季度香港住宅租赁市场也有降温，豪宅租金停止两年增势，主要地区下跌幅度在0.2%-1.4%之间。

　　香港房地产信息网站Dataelements数据显示，截至2018年10月26日，去年以来香港已经出现36起购房违约案例，而2017年全年仅出现9起。

　　土地供应不足致香港房价长期上涨

　　自开埠后，香港经济快速发展，成功跻身“亚洲四小龙”，2017年人均GDP高达5.77万美元，是全球最富裕的地区之一。然而，经济高度繁荣，住房却面临困境。

　　1986-2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和14倍，年均增长10%、10%和 9%。

　　在房地产行业有这么一句话：房地产周期，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

　　土地供应不足，为高房价埋下伏笔。因重视生态保护、楼市维稳等原因，香港土地供给不足，2002-2010年，年均仅出让住宅用地5公顷。人口持续增长背景下，土地供给过少，叠加金融环境宽松，造成香港房价持续上涨。

　　香港重视生态保护，依据1976年制定的《郊野公园条例》，占地37%的郊野公园无法开发。由于可开发土地有限，政府新增土地供应主要来自填海造地与土地征收。但2005年以来填海造地大幅减少，而土地征收耗时较长，导致政府可出让土地资源较少。

　　土地出让减少，加剧供给不足。1984年《中英联合声明》要求香港回归前每年批地不超过50公顷，政策初衷在于防止英国超售土地，但客观上限制了土地供给；2003-2010年，特区政府为维护楼市稳定大幅减少土地出让，年均仅供应住宅用地5.37公顷。

　　香港楼市拐点已到？

　　一般认为，香港楼市降温和美联储加息密不可分。香港于1983年10月实施联系汇率制度，维持美元兑港元汇率7.8:1左右。

　　2009年以后，美国实行量化宽松政策，货币供应量大幅增长，香港为维持港元汇率稳定，市场利率长期保持低位。

　　随着美联储加息，2018年二季度以来，金管局多次出手买入港元，以稳定汇率，导致了购房者贷款成本的上升。正在供楼的市民，不少都已经感受到加息带来的额外负担。

　　除了“真加息”的影响外，造成香港楼市进入拐点还有下面几个重要原因。

　　一是香港特区政府将大幅增加土地供应。任何一个城市的房价上涨，都是供应短缺和资金充裕双重因素助推的，这在香港楼市表现得尤为突出。长期以来，由于土地制度、生态保护等原因，2000年-2017年香港政府累计出让土地301万平米，同期香港人口由549.9万人增长到646.3万人，新增人口的人均土地供应仅为3平米。然而，新一届特区政府有意改变这一现状，即便面对楼市低迷的状况，特区政府也无意通过减少土地供应来救市。相反，2018年12月31日香港土地供应专责小组向特区政府的报告建议，特区政府优先研究及推展8个获得主流民意支持的土地供应选项，预计可提供3235万平米土地。一旦特区政府加大土地供应力度，势必从根本上破解香港房价全球最高之难题。

　　二是香港从资本流入正在转向资本流出。资金充裕是助推香港房价上涨的又一关键要素，但这一现状也在发生改变。美联储的持续加息，使得香港同样面临资本流出的压力。此外，内地流入香港楼市的资金也在大幅缩减。2018年的二、三季度，香港国际收支平衡表中资本和金融项目连续两个季度出现大规模逆差，逆差规模分别为935.42亿港元和690.64港元。也正是二季度出现创历史新高的逆差后，香港楼市才开始掉头向下。至2018年12月，香港住宅价格指数已连续6个月下跌，香港楼宇买卖合约3038套，其中住宅仅成交了2026套，同比下滑了61.4%，成交量创下了近二十来的最低水平。

　　三是地王流拍和买家毁约。10月中旬，香港地政署公布位于香港山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号的乡郊建屋地段第1211号用地的招标，因为地价标金未达到政府就该用地所定的底价，政府不接纳在10月12日截标时所接获的5份标书，也就是流拍。据悉，该地块预计将发展为超级豪宅项目，主要提供大面积豪宅单位，所以早就有当地媒体将这块地称作即将诞生的“新地王”。此次山顶文辉道的“准地王”流标，反映出市场对土地溢价从看涨到看跌的预期，已先于楼市行情发生了转变。

　　超低息环境结束、高企的房价和居高不下的买家负担能力，使得机构纷纷看空未来的香港楼市。

　　里昂一份报告指出，香港的房地产市场正经历十五年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着楼市，随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪，未来一年房价或将出现15%的回调。

　　高盛集团发布的研报预计，到2020年香港金管局将与美联储同步加息，届时香港楼市将出现15%至20%的回调。来自高力国际的报告指出，香港住宅市场的高价已面临压力，同时根据国际货币基金组织、美联储和牛津经济研究院的预估，2019年经济增速将普遍放缓，预计因利息上调给市场带来的实际影响，将在2019年真正显现。

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