这周伊始，中海城南公馆以首破区域限价的34000—39000元/㎡的单价，首开告捷，142套房源1.5小时售罄，狂揽7亿！这对“凉”了许久的南京楼市，可谓“及时雨”，“楼市回暖说”再起。
有了这成功案例打样，很多板块对破限价、涨价就更加跃跃欲试。作为江宁最火的板块没有之一（置业顾问原话）的上秦淮，或就将成为江宁今年首个涨价区域。而就在昨天，江北已经有楼盘高调喊涨，从3月1日起取消前期优惠……
全面破限价或将到来 前期在售房源也欲涨价
置业顾问说辞如此有底气，肯定也有他的道理。纵观整个江宁板块，在百家湖几近饱和之下，也只有九龙湖还有可延伸空间，因此在九龙湖南面高规划的上秦淮，冉冉升起，成为了江宁下一个新核心。
银城、旭辉、五矿、葛洲坝、碧桂园五大开发商的入驻，更为区域档次定调，目前已入市的4个项目也都走高端改善产品路线。
去年12月11日，首推叠墅的五矿澜悦栖原，以均价30357元/㎡、个别房源单价超3.5万/㎡的价格首开，成为了江宁第一个突破3万/㎡限价红线的楼盘。
不过项目的置业顾问却并不是很认同该说法，其表示项目是带简装交付的，因此这个价格还包含了装修的钱，并不能算是破限价。
虽然这样说，五矿突破区域限价已经成为了既定事实，也为板块内其它楼盘做了表率。
葛洲坝融创紫郡府预计本月底首开36套叠墅，项目置业顾问就表示他们上报的价格大约在30500元/㎡左右，比五矿的均价还要略高，如果批下来的话，破限价是肯定的了。
而葛洲坝的叠墅面积都比较大，上叠约235㎡、中叠约245㎡、下叠约308㎡，都带独立电梯、独立花园和独立地下室，上叠总价650万起、下叠总价900万左右，可以说是目前区域内最贵的叠墅。
不仅待售新盘欲跟风破限价，最先开盘的银城旭辉云台天境也透露下批加推房源或涨价。云台天境已先后推过两次盘，均价皆为29000元/㎡，是目前区域内唯一在售高层房源的项目。
前期房源所剩不多，置业顾问表示现在已经有楼盘突破限价，所以下一批加推，项目或也将涨价，“破限价也不是没有可能。”
照目前的趋势，上秦淮或将全面突破限价，成为江宁今年第一个涨价的板块。
江宁最贵板块 好卖吗？
破限价、涨价，这样的词汇用在当下整体趋冷的楼市来说，可以说是逆市的。而上秦淮作为江宁新房价格最贵的板块，真的那么好卖吗？
唯一规划纯高层产品的银城云台天境，当然其地价也是最低的，首开以来29000元/㎡的均价说不定就是板块内最便宜的价格了。
前期共推出的5栋楼、504套房源已剩余不多，小户型早已售罄，仅剩顶底层的大户型在售。
昨天傍晚6点多，还有2组客户前来售楼处看房，一组主要用于投资，从五矿过来，需求小户型，对于项目后期好不好出手、出租等问题较为关心，表示将等下次加推。
而另一组则对项目不是十分了解，问到：“你们在景枫做的广告，不是说25000元/㎡吗？”置业顾问表示那绝对不可能，对面的恒大悦澜湾前期还卖26594元/㎡。
另外在售的五矿澜悦栖原，首开125套叠墅，根据昨天售楼处的销控表显示，还剩13套，多为上叠。
据置业顾问介绍，项目上叠面积较小且没有地下室，所以反而下叠最好卖，可见置业上秦淮的买房人还是有一定实力的，以品质为先。
昨天的工作日，售楼处仍然有不少买房人前来看房，从穿着打扮可以看出多为商务人士。
对于去化，置业顾问表示没有太大压力，前期都快卖完了，而后期的加推，还有很多买房人没有买到下叠，都在等3、4月份的加推。毕竟五矿是区域内性价比最高的叠墅了。
待售的葛洲坝融创紫郡府，置业顾问透露平常工作日每天到访约10-15组，周末约50-60组。
首开仅36套叠墅，当我问到那去化应该压力不大吧，其表示下叠压力还是很大的，毕竟面积大，总价都近千万了，面向的客户群体就很小了。
从以上我观察到的、和置业顾问透露的信息综合来看，在当下的楼市环境下，上秦淮的市场还是占有不小份额的，存在许多潜在的客户需求。
对标河西？客群多以中高端人群为主
五矿澜悦栖原的置业顾问表示，他们的客户有地缘性的，对面的翠屏诚园的来买的也有，另外还有河西的客户，还表示他们的价格再高也没有河西的高……
这是都已经跳脱江宁板块，对标河西的节奏了么？上秦淮果然野心很大。
而葛洲坝融创紫郡府的置业顾问则表示，他们的客户多为地缘性的，江宁的为主，河西的也有，但不多。
目前区域内多以叠墅为主，客群自然偏向中高端人群，中年人偏多，基本不会是首次置业，改善型居住需求，以品质为考量重点。
中高端人群的入住，自然会给区域未来的整体发展打下基础，在子女教育方面也会更有优势，从而带来较为优质的生源。
抢客竞争激烈 大叔现场教授看房“秘籍”
此次探盘最深的感受就是，几个项目之间的抢客非常激烈，从地铁口出来到几个项目附近，遍布“小蜜蜂”，热情到你无法躲避。
虽然各个项目都标榜自己和其它楼盘产品完全不一样，各有各的选择空间，但对于买房人来说其实理不清那么多“套路”，因此抢客就必然存在。
每个项目售楼处门口都徘徊着其它楼盘的“小蜜蜂”，为了防止被截客，有的售楼处门口甚至有保安“看守”。
“小蜜蜂”从学生、大叔、到阿姨，遍布各个群体，从多维度打入客户内部。
一位大叔非常热情的问我要不要去他们项目看一看，看完了开车送我到地铁口。而当我从售楼处出来时，甚至现场教授“秘籍”：他们这些销售都很势利眼的，你不要说随便看看，就说我要看叠墅，最大的那套，他们态度就好了……
最快的今年5、6月份交付 碧桂园泊云间后来居上
区域内5个项目均需要现房销售，因此对于工程进度也是买房人比较关心的要素。其中最快的自然是最先开盘的银城云台天境，预计5、6月份交付一批，目前部分绿化都已做好。
另外还可以看一下其它在建的楼栋，已经封顶但外墙还未粉刷。
其次五矿澜悦栖原也预计今年5、6月份交付最先卖的叠墅，不过工人放假，小区内绿化还没做，年后将开始做绿化。
项目的高层外立面也有已经出来了，进度还是比较快的。
葛洲坝融创紫郡府预计10月份交付第一批，目前社区内绿化也还未做。
从外围可以看出部分叠墅已经基本完工，整体非常的中国风。
旭辉铂悦源墅进度较慢，目前叠墅还未“脱去外衣”，别墅部分还在做框架。
而最迟拿地的碧桂园泊云间倒是后来居上，目前已有几栋楼封顶，甚至小区大门都完成了基础建设，不愧是高周转至上的碧桂园。
另外，碧桂园也是与游小上秦淮分校距离最近的楼盘，仅隔了道院墙。
配套齐全 科技产业林立
依托“未来科技城”的定位，上秦淮从发展初期定调就不低，地铁开通、商场营业、名校入驻都为板块发展打下了良好的基础。也的确对比江宁其他区域，上秦淮整体环境给人的直观感受还是比较有逼格的。
已成熟的翠屏诚园
商业体砂之船
五星级假日酒店
已经开学的游府西街小学上秦淮分校
除了以上这些配套，科技产业也是上秦淮的一大特点，其中南京未来网络产业创新综合体被列为2019江宁超级工程，总投资达到28.5亿。
目前正在施工中，部分楼栋已经起来。
辰曦物联网研发基地
东南大学研究生教学实验基地
南京途牛OTA未来智慧旅游科技研发项目
离开云台天境售楼处时，已是晚上18点30分，马路很宽，不过却基本看不到人，等后期房源陆续交付或会有点人气，再等到各大工程项目都建设完成，会更加成熟，不过一切还等待时间的检验。
江北六合盘取消优惠 节后涨声响起来
除了江宁，在另一端的江北，已经有楼盘高调喊出涨价。
2月20日，荣盛鹭岛荣府项目公布涨价通知，海报显示“自2019年3月1日起，鹭岛荣府青宁项目原有2％优惠全部取消，望广大意向客户知悉。”
据悉，荣盛鹭岛荣府青宁项目在售77-142㎡房源，均价为12069元/㎡，毛坯交付。此番取消原有优惠，等于变相涨价。江北新区的新年第一涨，已经喊起口号。
江北、江宁相继传出涨价之声，加上最近多个项目突破限价，楼市真的要进入阳春三月了?
其实，如果抛开限价因素，每年春节后，也就是3月左右，都是开发商调价的节点，价格会小幅上调都是正常操作。
而目前在售盘宣布涨价，基本是为了促进、推动潜在客户赶紧买房的一种营销手段。通常从喊涨到真正实施，还会留下一段时间，就利用这个时机，面对犹豫不决的你，从后面大力“推”一把，促成交易。
还有一些纯新盘，尤其是新兴板块，本来当初拿地成本就较高，前期放风价高一些，甚至突破限价，一来试探市场乃至政府反应，二来等实际开盘时，给予适当优惠，反而让购房人觉得划算实惠，赶紧购入。
综合来说，楼市涨声想起来，就是利用买房人买涨不买跌的心理，让那些处于观望状态的购房者坚定信心，赶紧上车。当然，今年楼市大环境依然趋稳，多家开发商的策略以“跑量”为主，各种营销手段齐上阵，最终目的都为了“去化”，这也从侧面反映出开发商冲刺销售业绩的巨大压力。
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