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信心增强，前四月房地产开发投资增速维持高位

5月15日，国家统计局发布的《2019年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1—4月份，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%。商品房销售方面，1-4月份，商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%。商品房销售额39141亿元，增长8.1%。

  国家统计局新闻发言人刘爱华在国新办举行的发布会上表示，房地产投资平稳增长背后的原因，一方面是新开工面积保持了平稳较快增长，另一方面是对房价未来预期比较稳定，这两方面支撑了房地产投资目前的平稳态势。刘爱华认为，新开工面积等指标保持比较平稳的增长态势对下阶段房地产投资具有支撑作用。房地产投资代表着房地产市场的供给，从整体的房地产市场发展来看，还是要按照中央提出的因城施策、一城一策这样总的原则做好调控工作，最终做好稳地价、稳房价、稳预期的工作，实现促进房地产市场平稳健康发展。

  1-4月份全国房地产开发投资同比增长11.9%

  从房地产开发投资完成情况来看，前四月房地产开发投资增速继续维持两位数增长。国家统计局数据显示，2019年1-4月份，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1-3月份提高0.1个百分点。其中，住宅投资24925亿元，增长16.8%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.8%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网（微信号：zhongfangwang）表示，四月份房地产开发投资数据比预期明显要好，或与两方面原因有关。一是房企当前资金状况较好，投资动力更加充足，包括拿地和开工等方面积极性开始增强。二是从房企战略扩张角度看，依然认可今年房地产销售等行情。再加上部分城市积极推出人才购房政策等因素，使得房企开发投资信心进一步增强。

  从房地产开发企业土地购置面积来看，1-4月份，房地产开发企业土地购置面积3582万平方米，同比下降33.8%，降幅比1-3月份扩大0.7个百分点；土地成交价款1590亿元，下降33.5%，降幅扩大6.5个百分点。

  从数据来看，企业购地方面相对偏保守。在严跃进看来，部分城市去年土地流拍规模相对较大，使得今年部分城市供地节奏明显放缓。另外，拿地数据也呈现分化，部分省会城市近期土地市场交易较好，但其他城市表现则相对偏弱。

  房地产开发企业到位资金方面，1-4月份，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1-3月份提高3个百分点。其中，国内贷款8955亿元，增长3.7%；利用外资34亿元，增长1.0倍；自筹资金15687亿元，增长5.3%；定金及预收款17249亿元，增长15.1%；个人按揭贷款8031亿元，增长12.4%。

  严跃进分析认为，开发企业到位资金数据比预期要好。当前房企融资渠道有较好的拓展，从后续市场的表现看，房企在资金面的改善会加快购地和新开工，同时销售方面主动降价的动作也会减少。但近期部分城市土地市场等有所管控，预计后续房屋销售行情存在一定不确定性，所以资金面改善的同时不应掉以轻心。

  房地产开发景气指数方面，4月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.92，比3月份提高0.14点。

  商品房单月销售数据同比仍处于增长态势

  商品房销售方面，开年以来房地产市场一度呈现悲观预期和降温态势，但随着进入三四月份，市场开始回暖。尽管商品房销售面积增速数据已出现连续3个月负增长的现象，但跌幅并没有扩大，在慢慢收窄。

  国家统计局数据显示，1-4月份，商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%，降幅比1-3月份收窄0.6个百分点。其中，住宅销售面积增长0.4%，办公楼销售面积下降12.4%，商业营业用房销售面积下降8.8%。商品房销售额39141亿元，增长8.1%，增速提高2.5个百分点。其中，住宅销售额增长10.6%，办公楼销售额下降11.7%，商业营业用房销售额下降5.4%。

  虽然1-4月份商品房销售面积较去年同期有所下滑，但降幅已经连续两个月收窄。另外，从商品房单月销售情况来看，尽管4月份商品房销售情况相比3月份有所下滑，但同比仍处于增长态势。中泰证券高级经济学家杨畅对中房网表示，受办公楼拖累，房地产销售和新开工整体回落，但住宅端表现相对稳定。

  中房网（微信号：zhongfangwang）根据今年以来的国家统计局数据分拆后测算，4月份商品房销售面积达12256万平方米，销售额为12102亿元。相比3月份分别下滑22.07%和14.99%。另外从同比情况来看，2019年4月份商品房销售面积和销售额分别比去年同期增长1.26%和13.90%。

  同时，也正是由于部分城市房地产市场的回暖，使得居民按揭贷款需求旺盛。从央行近日公布的数据上看，资金相对流入房地产领域偏多。根据央行数据，4月份住户部门贷款增加5258亿元，其中，短期贷款增加1093亿元，中长期贷款增加4165亿元。

  兴业银行首席经济学家鲁政委认为，4月贷款数据一方面显示居民部门加杠杆动力回升，另一方面显示企业部门融资需求有回落迹象。中国人民大学重阳金融研究院副院长、研究员董希淼表示，4月份中长期住户部门贷款增加过快，资金的流向显示有一些城市房地产升温回暖比较明显。

  全国住宅待售面积继续下跌

  库存方面，4月末商品房待售面积51380万平方米，比3月末减少266万平方米。其中，住宅待售面积减少357万平方米，办公楼待售面积减少17万平方米，商业营业用房待售面积增加30万平方米。

  据中房网（微信号：zhongfangwang）粗略统计，2019年1-4月份商品房待售面积处于近42个月最低值。住宅待售面积方面，4月末住宅待售面积再度下跌至24322万平方米。值得注意的是，2月末住宅待售面积在经历了51个月的连续跌势后曾出现短暂触底回升态势，但三、四月末住宅待售面积数据再度下跌。

  严跃进对中房网表示，去库存已经进入到后续阶段，去库存的速度不会加快。当然特殊点在于，目前房企销售也存在一定压力，部分企业还是面临去库存的问题，所以预计会出现打折促销等动作。

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