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WeWork新瓶与旧瓶 29亿美元设房地产基金背后

“我们真的不是像大家想的，只做共享办公。”

曾有WeWork公司高管在公开场合表示，WeWork不仅仅是一家单纯的共享办公企业。如今，随着时间的发展，这家企业似乎越来越“不单纯”。

5月16日，The We Company宣布称，公司将推出全球房地产收购与管理平台ARK，初期管理基金资产约为29亿美元，亿万豪剑桥公司将成ARK的创始战略合作伙伴。

观点地产新媒体了解，The We Company为WeWork 的品牌名，于今年1月正式更改，旗下共包含三个不同的业务线：WeWork、WeLive和WeGrow。

实际上，截至目前为止，WeWork已经发展了包括共享办公、共享居住、健身、教育等多种产品线，如今，WeWork再次打造新瓶子——房地产基金平台ARK，其业务链条再增一员。

不得不说，选择在这个时候打磨新产品的WeWork，显然看到了房地产投资的机会。但相较于房地产基金的核心玩家——黑石、GIC、淡马锡、麦格理、高盛、大摩等海外基金来说，无论从入场时间，抑或是投资金额，WeWork仅仅是这个行业的新兵，未来如何破局，依旧不得而知，

与此同时，在开发商喊着“收拢聚焦”的年代，作为房地产衍生产业的WeWork似乎显得不那么“入流”。

或许，细究共享办公的业务模型与盈利模式，不难发现，WeWork推出房地产基金业务也是“无奈之举”，毕竟，共享办公一直以来都被认为是个“不赚钱”的行业。

房产基金新玩家

凯德收购上海浦发大厦约70%面积、黑石收购上海浦东张江长泰广场、吉宝收购上海虹口北外滩一方大厦、领展收购北京京通罗斯福广场......

自2018年以来，房地产基金在一线城市收购商业、写字楼等大宗投资型物业的消息频频传来，自2019年开年至今，房地产基金跑马圈地更是呈现出加速的态势。

显然，在WeWork看来，现在是进军房地产基金的最好时间。

5月16日，The We Company发布消息称，公司将推出全球房地产收购与管理平台ARK，该平台专注于全球主要门户城市和高增长的二级市场精选房地产资产的收购、开发与管理，平台初期管理基金资产约为29亿美元。

根据WeWork的介绍，ARK将利用The We Company与其合作伙伴和企业会员之间的关系来获取房地产行业商机，同时，这些房产将从WeWork的入驻中受益。

从中国市场来看，根据戴德梁行此前发布的2019年第一季度房地产市场回顾及展望数据显示，2019年前三月，北京、上海的大宗交易金额中，半数来自外资企业。似乎随着存量时代的到来，地产基金业务日益成为了最佳的掘金渠道。上升到全球市场，不难发现，在外资看来，近两年恰好是房地产投资的好时机，专注于全球市场的ARK显然是看到了投资的机会。

但事实上，这并不是WeWork第一次涉足房地产基金业务。

据观点地产新媒体获悉，2017年，WeWork与罗纳集团合作成立一家房地产投资基金，名为WeWork Property Advisors，随后，该基金以8.5亿美元的价格收购了美国老牌百货公司品牌的总店大楼Lord&Taylor大楼。

彼时的报道显示，该物业位于纽约中城38和39街之间，交易完成后，该幢大楼则用于建设WeWork的全球总部。

随后，更有消息表示，WeWork打算从黑石集团手中收购位于伦敦德文郡广场的一座12层高的大楼，交易价格约为7.85亿美元。

这是WeWork首次试水房地产基金，许是因为尝到了房地产收购的甜头，加上，大环境的利好，让WeWork萌生了设立相关产品线的想法。

对此，观点地产新媒体尝试联系WeWork相关人士，对方表示不能透露过多消息，一切以官方发布为主。

但细看WeWork办公业务的布局情况，或许，WeWork涉足基金业务与其全球落地的办公空间有着莫大的关联。

根据WeWork此前发布的2018年度财务数据，目前WeWork在全球27个国家、100个城市、425个办公地点里，拥有超过40万名会员。其办公空间已进驻的城市中包括伦敦、纽约、香港、上海、新加坡等全球一线城市。

“他在运营共享办公空间的过程中，能够接触到全球核心城市的投资物业，这个过程中能够看到很多机会。”

有分析人士向观点地产新媒体表示，WeWork的办公业务遍布全球，实际上，有利于这家企业涉足基金业务。或许，这也是WeWork一边在全球大举扩张，一边进行多元化投资的重要原因。

但不得不说，与黑石、淡马锡等基金公司相比，WeWork在房地产基金业务的投资仅是凤毛麟角，其基金业务如何在接下来的发展过程中逐渐壮大，并实现反哺，依旧是个谜题。

作为行业的硬核玩家，黑石集团目前管理的资产达到1400亿美元，2018年末，该公司投资活动产生的现金流量净额为-1.17亿美元。此外，截至2019年3月31日，其管理的零售资产为7500万平方英尺；住宅单位和住宅30.8万个；物流物业5.61亿平方英尺；全球办公面积2.31亿平方英尺；全球酒店15.1万个。

加之，黑石、GIC等基金公司通过多年的探索，在行业当中已经打造了良好的品牌，形成了完善的“投、融、管、推”机制。相比之下，此次WeWork设立的新平台中，仅有不足两年的经验，初期管理基金资产约为29亿美元，仅仅只是“入门”级别，毕竟，这个游戏从来都是资本的游戏。

即便有利好的环境支撑与全球布局的北京优势，WeWork如何才能在众多老牌基金中脱颖而出，并逐渐扩大规模，仍值得探索。

不只“共享办公”

“WeWork其实在人性化所有的工作场所，在这个过程中，我们衍生了很多不同的业态”，曾有WeWork人士如是提到。

WeWork的官网显示，目前，WeWork产品线包括共享办公空间WeWork、共享公寓WeLive、共享学习空间WeGrow、健身房品牌Rise by We、共享集市WeMrkt、社交平台Meetup，以及聚会场所包括夏令营Summer Camp、冲浪Wave Carden等。

与此同时，WeWork在共享办公方面还推出了针对中小企业的孵化业务WeWork Labs、个性化上门定制及运营解决方案Powered by We等；在教育方面，则打造了WeGrow以及Flatiron School两条产品线，前者面向学龄前儿童，后者则针对成年人。

从2010年创立至今，WeWork旗下的产品线已经遍布人们日常的工作与生活，但似乎，这些业务始终做的不温不火，

值得一提的是，今年1月，WeWork宣布将其品牌名称更改为The We Company，在该品牌下则包含了其重要的三条业务线，即WeWork、WeLive和WeGrow。

据观点地产新媒体获悉，WeWork于2016年1月在纽约首次推出WeLive业务，随后4月，在位于华盛顿近郊克里斯特尔城的第二处WeLive正式开放。

彼时，WeLive面向投资人的演示文档表示，WeLive 预计在 2018 年达到 3.4 万会员，覆盖69 个地点，每名成员可带来 2088 美元的月营收，总营收则达到 6.36 亿美元，或为WeWrok 总营收的 22%。

此外，有熟悉WeWork人士在去年末曾告诉观点地产新媒体，目前，WeLive在纽约及华盛顿正在运营物业，相信，很快他们也能够把WeLive的品牌带到中国来，而且他认为，中国的发展潜力比在美国要大得多。

显然，WeWork希望WeLive能成为自己的一个新的营收增长引擎。但从WeLive的官网获悉，截至目前，WeLive落地的项目依旧仅为两个。至于WeGrow，目前仅有一个落地项目，位于纽约市切尔西。

不得不说，从规模上看，WeWork的众多产品线中，仅有共享办公的规模在日益加大，布局范围也日益广阔，其余产品线依旧处于“原地踏步”的阶段。

如今，WeWork再次拓展新的产品线，这一新业务是否如同其他旧瓶子一般，始终原地踏步，抑或随着流水不断前行，我们不得而知。但从另一个角度看，WeWork热衷于拓展新业务，与共享办公空间的盈利模式也有些许关联。

实际上，共享办公行业一直一来承受着工位入住率与租金压力，共享办公“烧钱快、赚钱慢，营收单一”的说法也是由来已久。似乎，WeWork企图通过房地产交易为自身寻找新的增值空间，从而降低共享办公带来的弊端。

数据显示，WeWork2018年实现营业收入18亿美元，与2017年的8.86亿美元相比增长103.16%，但其净亏损也从2017年的9.33亿美元增长到19亿美元，同比增长103.64%。但可喜的是，2019年第一季度，WeWork实现总营收7.28亿美元，同比增长113%，净亏损为2.64亿美元，与去年同期的2.74亿美元亏损金额相比，亏损的幅度有所收窄。

加之，WeWork的投资者软银亦减少了对该企业的投资。报道显示，软银于2018年底推出计划将对WeWork增投160亿美元，现因诸多原因导致投资减少87.5%，只计划投资20亿美元。

共享办公主业无法带来高额的利润增值，投资方减少资金投入......腹背受敌的WeWork不得不从其他途径获取资金来支撑自身的规模扩张与发展。‘

“共享办公企业创立地产基金，可能还是希望通过金融化的模式来整合地产资源，以降低资金操作的风险。”

分析人士提到，当下，办公物业还是面临库存过剩和空置率增加等风险，此类创新业务企业通过地产基金来实现新项目的收购，也是降低风险的方式之一。

与此同时，对欲尽快完成IPO的WeWork来说，此次推出新的产品线，亦意味着希望通过收购由投资价值的物业增加自身的重资产属性，从而为上市做准备。

今年4月29日，有外媒报道称，WeWork表示已于去年12月递交了IPO申请，目前上市文件仍未向公众公开，计划于上市发行的几周前公开。

报道提及，软银集团对WeWork的最新估值，使其估值在美国具有风投背景的企业中位居第二，仅次于网约车平台优步公司。美国媒体报道，优步计划下月登陆美国股市，IPO目标市值约在800亿美元至900亿美元之间。

然而，从WeWork的亏损情况来看，许多分析人士则认为WeWork的估值明显过高。或许，在WeWork的算盘中，房地产基金业务在一定程度上也能为其上市增加筹码。

但外有老牌基金公司的竞争，内有资金压力，WeWork举起房地产基金业务的旗帜，依旧等待时间的检验。

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