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成见 | 蛋壳公寓融资下的“蛋”

兴奋、喜悦、失落、无奈掺杂在一起，是这个行业最真实的注脚。

近期长租公寓的声音此起彼伏，先是9月6日下午，乐伽公寓官微发布辟谣公告，直言月初媒体和网友反映“公司已重新营业”一事不属实。该公司称，公司日前已停止营业，员工大量离职，目前只保有少数员工配合相关部门调查和纠纷调处工作，“不再展开相关业务”。

紧接着另一家公寓服务运营商城家公寓发布捷报，宣布近期已完成近3亿美元A轮融资。获得资金驰援后，该公司高层踌躇满志地展望未来，计划着眼于服务、品牌等四个方面的提升。

而最近几日，媒体爆料称，蛋壳公寓计划最快于今年赴美上市，募资金额为6至7亿美元，或将成为长租公寓海外第一家上市公司。

一方面是长租公寓不断暴雷，一方面头部企业仍获得资本加持，这种割裂性或许反映出，这个行业正经历一场深刻的整合。包括自如、魔方公寓、蛋壳公寓、城家公寓，2019年均相继披露新一轮融资，其中蛋壳公寓3月获得C轮5亿美元融资，估值逾20亿美元。

这还是最好的时代吗？长租公寓圈内对此并不完全赞同。

某资深从业人士对观点地产新媒体表示，城家公寓此前便提过融资事宜，如今只是“自己人”在追加投资；至于蛋壳公寓上市，目前仍流于传言。

观点地产新媒体致电蛋壳公寓相关创始人及高层，就上市传言一事进行求证，截止发稿时未获得回复。

“这个行业尤其是集中式公寓，（现在）并没有得到资本市场太明确的青睐。如果有，大家也不会干得这么辛苦了。”上述长租公寓从业人士如是吐苦水。

以蛋壳公寓为例，它几乎是中国房地产发展变奏的产物。

2015年1月左右，蛋壳公寓在北京成立，次年5月开启全国布局。那两年正处中央政策关注长租公寓并提出政策导向和发展框架的时期，包括加快租赁企业发展等五大方面框架被提出。机会到了，创始人高靖、崔岩等人胆子可不太小。

“十九大”国家正式提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，长租公寓迅速被资本裹挟着向前，步履飞快。

数据显示，2015-2018年，该行业融资数量分别为55笔、28笔、27笔及20笔，而此前四年总数仅为24.5笔。约上千家品牌运营商蜂拥入场，其中蛋壳公寓2017年获得A+轮融资，次年分别获得1亿美元B轮融资、7000万美元B+轮融资。

但由资本腾挪造富的领域，往往不具备繁荣的可持续性，甚至从高潮到低谷只需要几年。过去包括共享汽车、共享单车在内的“新经济”，结果莫不如是。

2018年9月起，随着哄抬房价、甲醛超标、P2P暴雷、高空置率等问题相继出现，长租公寓风口消失，资本逐步退潮，2019年获取融资的品牌运营商已寥寥无几。

这已经到了最坏的时代吗？接触的大多长租公寓从业者，又会毫不犹豫地回答，这仍是一个很好的行业。

比如蛋壳公寓创始人崔岩8月参加博鳌房地产论坛时表示，未来十年中国公寓市场会有2.7亿租赁人口，规模达到4.6万亿；现阶段长租公寓市场规模，渗透率大约仅2%；中国租赁人口占比大约11.6%，英美及日本租赁房源及人口占比都远远超过了30%。

“这个行业肯定是可以越来越好的，”建方长租总经理甘伟对观点地产新媒体预测：“如果国家整个政策体现更强的相关性，那么近几年也是比较容易走出去（困境）的。”

走出困境最直接的方式是继续对接资本市场，不止一家从业公司有过上市的念头。2018年初，公寓家联合创始人宣布年内将启动上市；2019年8月，中骏集团表态希望将长租公寓推向上市。

包括最新被传上市的蛋壳公寓，过去一年在“规模年+服务年”战略下持续扩张，该公司年初以2亿元收购爱上租，管理资产规模升至45万间，至8月据崔岩披露，截止上半年公司管理资产规模已大概在50万间。这也被外界解读为做大资产包的举动。

但在这个被称为初创期的阶段，长租公寓并未形成有效的盈利模式，也是一直被诟病的问题。蛋壳公寓即便规模领先，对于盈利情况却仍鲜有披露。

长租公寓主要赚取租金差，这种做法目前难以形成良好的财务模型。甘伟表示：“假如一间房确定性不错，再乘以一个可观的数量，这就是资本市场给的估值。可当中有不确定性，而且大家的运营都是非标状态，这边好一点那边差一点。”

盈利模式不清晰，导致资本市场针对长租公寓企业并没有一个成熟的估值体系，这也是横贯在那些寄望于对接资本市场的企业面前的一座大山，受访的长租公寓从业者大多表达了类似意见。

此前共享办公巨头WeWork估值从470亿美元暴跌大约一半，除了营收规模难以支撑估值，其盈利问题也被市场顾忌，因其反映出资源投向生态系统打造而无法形成利润贡献。

上述受访人士指，现在行业已不再粗放式看待房子租金及数量，而是重视现金流，以及房子是否能创造租金以外的更多价值。这种探索其他服务场景的做法，目的是扭转营收结构单一的问题。

“长租公寓运营机构经过优胜劣汰，如今存活下来的企业都高度理性，关注内部成长及企业价值。”言下之意，从业人士仍看好长租公寓的未来。

正应了崔健所唱：现实象个石头，精神象个蛋；石头虽然坚硬，可蛋才是生命。

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