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龙光地产：城市更新连下十城 货值超3200亿元

随着核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺，城市更新伴随着中国大中城市过去30年的高速发展，迎来了以存量焕新、内涵增值为发展诉求的全新时代。有机构预测，城市更新的市场规模将达万亿元，这是一个全新且广阔的赛道，吸引了众多主体参与其中。

在2019年中期业绩发布会上，龙光地产管理层首次提出了“区域深耕+城市更新”双轮驱动战略，以保障公司规模和利润的持续增长。

这也让外界对这家低调务实的房企不得不重新审视，因为这家公司在不经意间已经成为粤港澳大湾区城市更新领域的“隐形航母”。

今年上半年，龙光地产继续坚持前瞻性投资策略，深耕核心都市圈，通过多渠道方式拓展土储资源，其中公司以收并购和城市更新方式，在深圳、珠海、佛山等多个城市新增城市更新类项目货值852亿元。

值得关注的是，城市更新历来都是孵化周期长，不确定性强，让很多开发商深陷其中无法自拔。但龙光地产的城市更新项目中，有2600亿元货值布局在深圳、惠州、东莞、珠海等可自主改造的城市，占比达80%，这意味着公司的城市更新项目转化能力较强。

实际上，龙光地产城市更新业务已有良好业绩记录。2018年，该公司成功孵化了珠海玖龙汇和佛山绿岛湖项目后，货值仅200亿元。2019年，龙光地产预计还将成功孵化深圳蛇口自贸区、惠州大亚湾和深圳侨城东3个项目，货值超700亿元，价值颇为可观。

公司管理层在业绩会上直言：“城市更新项目是粤港澳大湾区的独特机遇，也是龙光地产补充土储的重要来源。公司深耕大湾区17年，熟悉每个城市的土地规划、城市更新政策及区域价值判断，在参与城市更新方面拥有信息、品牌、渠道、资源等多种先发优势和主场优势。”

按照计划，龙光地产未来每年孵化城市更新项目货值不低于300亿元，每年利润贡献占公司核心利润10%至20%。

值得注意的是，该公司土地储备的成本较低，城市更新项目土地成本占售价不到25%，将有力支撑销售和利润的长期稳健增长。

城市更新项目投资少，价值高，盈利可见性清晰，2019年上半年，城市更新业务贡献核心利润约18亿元，已经成为龙光地产业绩增长的新引擎。

根据公告显示，2019年上半年，龙光地产实现营业收入270.2亿元，同比增长78.3%；毛利润93.9亿元，同比增长67.4%；净利润52.9亿元，同比增长39.4%；公司拥有人应占净利润51.28亿元，同比增长49.4%；核心利润46.7亿元，同比增长59%；公司拥有人应占核心利润45.1亿元，同比增长70.2%，核心利润在同等销售规模房企中继续遥遥领先。

期内，龙光地产毛利率34.8%，较去年的33.7%进一步提升；核心利润率17.3%，连续多年稳居上市房企前列，彰显出公司已建立了跨越周期的、持续性的价值创造能力。

多家国内外投行认为，龙光地产未来几年销售和利润的高确定性，已经成为不争的事实。从销售来看，按照2019年实现900亿元销售额、未来每年增长20%的推算，即便是不再补充新的土储资源，龙光地产现有的7520亿元土储货值，可以足够完全覆盖公司5-6年的销售增长需求。

从利润来看，国信证券研究报告认为，已确权土储加上锁定的旧改项目，龙光地产总可售资源约7520亿元，以约20%的净利率计算，这些货值将为公司带来约1500亿元的利润，支持未来盈利稳健增长。

中金公司也认为，除了已落地的土储外，城市更新项目已经成为龙光的第二增长引擎，公司可以通过参与土地一级开发获取额外收益，“我们认为，市场低估了龙光地产一级土地开发的潜在盈利”，公司价值面临重估。

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