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南京地价明显下行！这些板块越惨越挂地……

今天清晨，南京土地市场再挂出10幅地，其中城中、江北各1幅，而这一年来都相当“低调”的江宁却一次性挂出8幅，成为主力。

截止目前，2019年的最后一个月南京还将有主城14幅、高淳溧水共17幅地块出让，迎来土地市场的年终“翘尾”行情。这不免会让人联想到去年12月南京主城同样集中拍地，一个月连拍4场，堪称“土拍月”。

不过今年相比去年，可以明显的看到更多核心板块的优质宅地纷纷亮相，江心洲、南部新城大校场、仙林湖、江宁上秦淮等，都是几年未有宅地出让的置业热门区域。

然而，虽说如此，这仍然无法改变地价开始下行的趋势。自年初“小阳春”过后，南京多板块地价出现明显降幅，土地市场进入调整期。

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多板块地价出现降幅 房企或可捡漏

今年年初楼市惊现逆市“小阳春”行情，这无形中也带动了土地市场的火热。

4月30日的一场土拍，诞生了3个地王、6幅宅地全部触顶最高限价，可以称得上是近年来的“地王日”。

◆ 荣盛 江心洲G08地块达到最高限价31980元/㎡， 成为江心洲地王！

◆ 荣盛 龙潭G09地块达到最高限价8478元/㎡， 成为龙潭地王！

◆ 德信 谷里G11地块达到最高限价11558元/㎡， 成为谷里地王！

7月3日，南部新城大校场时隔6年首次迎来的纯宅地G32地块，经过129轮竞价，被金茂以总价51.5亿竞得，成交楼面价29705元/㎡。相比6年前翻了4.7倍。

然而“好景并不长”，楼市“小阳春”的戛然而止，同样也让土地市场快速降温。

◆8月7日，高科迈皋桥G41地块成交楼面价16268元/㎡，相较于今年3月29日出让的板块地王迈皋桥G01地块22628元/㎡的楼面价，地价下降6360元/㎡。

◆8月7日，华夏幸福龙潭G42地块成交楼面价6459元/㎡，相较于上面所说的区域地王荣盛G09，地价下降了2019元/㎡。

◆8月7日，保利里城方山G44地块成交楼面价16615元/㎡，相较于区域地王联发翡翠方山22344元/㎡的楼面价，地价下降5729元/㎡。

◆10月10日，招商仙林湖G67地块，成交楼面价17867元/㎡，相较于区域地王融信世纪东方24957元/㎡的楼面价，地价下降7090元/㎡。

◆11月13日，国资新城江心洲G78地块成交楼面价28877元/㎡，相较于上面所说的区域地王荣盛G08，地价下降3103元/㎡。

另外，在金茂G32地块“问世”后，南部新城又接连出让了多幅宅地，虽然在位置、地块条件等方面没有G32有优势，不过均平淡成交也体现了行情的下行。

据克而瑞数据显示，南京2019年地价出现明显下行，特别是下半年以来。9-10月南京成交地块与周边3公里内3-4月成交地块相比，地价出现了33%的降幅！

不过可以看到的是，即使如此9-10月的行情仍然高于全年平均水平，因此南京土地价格下行或许才刚刚开始，未来预计还将有下探的空间。

这对于房企来说，土地市场进入调整期，地价有所下降，或许也是捡漏的好时机，核心板块的优质宅地仍然是关注的重点。

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地价下降，高价地们还要继续“站岗”？

与其说南京现在地价下跌，其时更应该是逐渐回归理性，挤掉“泡沫”。这不管是对于市场的长远发展、房企、抑或是买房人来说都是有利的。

然而对于那些在楼市高峰期内拿下的高价地们，却显得更加难以自处。

（点击查看大图）

上图统计了南京目前所有楼面价在2万/㎡以上的地块项目，黄色为待上市、绿色为已入市。

可以看到，江北的高价地项目最为“轻松”，目前已全部上市（北京城建西华龙樾今日已首开叠墅3、4、5、12、13号楼，共计126套房源，销许均价30241-30758元/㎡，户型建筑面积约100-250㎡，毛坯交付，现房销售。），其中像风华府、银城颐居悦见山等并且都还卖的不错。

相比江北，江宁似乎就没有那么乐观了，3幅2万/㎡以上的高价地均未面世，其中华夏幸福上元府售楼处和部分楼栋均以完工，却仍然不见动静。

另外江宁刚需板块滨江，区域地王鲁能硅谷公馆，相比之下虽然楼面价只有11077元/㎡，日子仍然不好过。项目已站岗34个月，售楼处装好了又遮挡，在现场只能看到建筑工人和保安的身影，开发商工作人员只是偶尔去看一下，颇有被人“遗忘”的凄凉感。

当然，相比以上，最受关注的仍然是河西的一众高价地。其中南京地王——葛洲坝南京中国府自然最具代表性。

项目45213元/㎡的楼面价不仅大超区域新房价格，甚至都要高于部分二手房小区的挂牌均价，上市路岂不“坎坷”？

葛洲坝中国府从案名上就可以想象到很高端，一举一动都备受关注，未来如何定价？如何打破格局？都或将对南京楼市留下历史性的影响，也或许能给其他高价地们“带路”，找到新的生存方式。

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远郊板块再增宅地，供大于求日益突显

即使行情有所转淡，核心板块的宅地仍然是“硬通货”，也仍然会有房企拿下增强储备。然而，一些发展还较为滞后的远郊板块就很难了……

例如今天挂出的江宁8幅地块中，禄口再迎3幅宅地、横溪也有2幅。

相信很多人跟我一样看到的第一感想是：禄口怎么又挂地了！

当下，禄口已有11个新房项目，除了已经首开的恒大林溪郡、红豆香江华庭，还有9个纯新盘均已公开案名、其中6个已公开售楼处，都在蓄势待发、嗷嗷待哺。

但是，在交通、商业、学校这些必要配套都还未成熟的禄口，真的有这么多需求量吗？相信从目前已首开项目的去化成绩就能看出一二。

在此种情况下，禄口又再次迎来3幅宅地出让，无疑本来就很少的粥还将有更多的僧来抢，对于板块目前的项目来说，市场环境将更加艰难。

除了禄口，横溪此次也挂出了2幅宅地。相比禄口，横溪项目可以用“稀缺”来形容，目前仅有一盘在售，虽然独此一家没有竞争对手，然而去化仍不乐观。

从首开到现在，共推出14栋楼，每一栋均还有房源在售，最近推出的几栋更是最少的仅卖出5套，最多的也只有18套。

此种行情下，横溪再迎2幅宅地，供大于求或更加凸显。

不管是禄口还是横溪，当下最需要的可能不是大批量的进驻房企开发住宅，而更应该是大力推进交通、商业等这些配套建设。比如方山大学城目前新房市场同样稀缺，板块仅五矿澜悦方山一盘在售，然而最近频频出让的却大部分是商业用地、医疗学校用地等，今天的挂地中板块又迎来一副商业用地，将更加丰富整个区域的配套设施。

对于远郊板块如何打破壁垒，破解供大于求的难题相信不仅禄口、横溪，也不仅是南京，全国很多城市都有同样的困惑，这需要更多的资源、更长的时间去“解惑”，路还很长……

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