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GDP十强城市分析，这个地方就别投资了

如果把房产配置视作一种投资，那么不同城市与区域便是投资标的，而城市的各项数据，便是其交出的“财报”。

每年的3、4月是公司财务报表的发布高峰期，也是各个城市完成国民经济统计公报的日子。

这阵子，各地统计局陆续公布了自己的发展统计公报，也就是说，各城市一年来的“财报”，出来了。

在普涨时代已经过去的今天，选择为数不多的正确的城市，才能做到财富的保值与升值。

尤其在经济危机边缘的大环境下，经济潜力更大的地方，往往最抗跌。

这个时候，看看城市的“财报”，就很关键了。

2019城市GDP10强

经2019年11月第四次全国经济普查修订国内生产总值数据后，2019官方城市GDP数据逐一在各地统计局官网公布：

我们会发现三个有趣的现象：

1.北京上海增速不高

2.广州快掉到中国第五

3.天津跌到第十位

为什么会这样？这些，又说明了什么呢？

北京上海，增速为何总不高？

北京上海近几年的增速都在6%左右，低于广深还有一众二线城市。

这并不是说北上的经济发展遇到瓶颈了，而是这两个城市正处于一个经济转型的阶段。

上海2019第三产业增加值27752.3亿，增长8.2%，占全市GDP比重72.7%；金融业增加值6600.6亿，比上年同比大涨11.6%。

北京2019第三产业增加值29542.5亿，增长6.4%，占全市GDP比重83.5%。保险业增加值2076.5亿元，增长15.8%，股票交易额185027亿元，增长23.4%。

可以看出，北京和上海的第三产业尤其金融业正在蓬勃发展。而服务业占比的提高和金融体系的日渐成熟是走向发达国家的必经之路，比如整个美国2018年的第三产业占比是80.6%，超过我国绝大部分地区。

以前搞石油的洛克菲勒集团，搞房地产的房利美集团，最后随着时代发展产业进步，都不约而同的转向金融。

所以，这种结构性的经济增长充分说明北京和上海正在逐步成为全球最有竞争力的两个城市，但这种增长不直接表现在总GDP中。

说白了就是人才的“腾龙换鸟”，留在北京上海的门槛越来越高，《安家》中海清夫妇博士毕业那么多年只能买到老破小，以后在北上也会成为常态。

北上广是全国三产占比最高的三个城市，北京的三产占比超过80%。长期来看，北京和上海的不动产，依旧是有随着经济发展而升值的空间的。

重庆逼近广州，广州会被超过吗？

2019年，重庆以23606亿的产值位居中国第五，与一线城市广州的23629亿仅仅相差23亿。也就说只差一个新三板公司，重庆就可以超越广州了。作为一线城市的广州，跌出前四岌岌可危。

2018年，广州的GDP为22859亿，而重庆的GDP为20363亿，两者相差2496亿，而仅仅过了一年，差距就变得如此之小。

这能说明2019年重庆经济大爆发了么？

其实不然，主要还是因为2019年底的经济普查修订，对2018年的数据重新进行了上修或下修，就对2019年的数据产生较大影响。比如重庆的20363亿，核实后为21589亿，增加了1226亿。（广州如果这样算下来名义增速才3.6%，应该是2018的GDP核实后下调了，但未公布自己下调了多少，可能是挤水分挤太多了不方便公开。。。）

照这个节奏，尽管重庆的实际增6.3%小于广州的实际增速6.8%，但短期内产业结构无法改变，广州近几年和北京上海一样也处于产业转型的阶段，三产占比超8成，名义增速不会太高，应该达不到重庆的9.3%，而且重庆本质上是一个小的“省”，拥有巨大的人口优势和后发优势。个人预计就在2020，重庆会超越广州成为中国第四。

但是，具体一座城市的经济扎不扎实，还得仔细研究各项数据。

如果要从投资者的角度，看哪座城市的经济潜力更大，或者或经济红利带来的房产升值空间更大，我会选广州。

2019年，重庆新兴制造业增加值比上年增加11.6%，单看自己的“财报”是一份不错的成绩，但再看广州高技术制造业增加值同比大涨21.0%，就相形见绌了。

而支撑一座城市未来发展的核心动能，一定是其高新产业的发展，科学技术乃第一生产力，这是亘古不变的硬核道理。

汽车产业刚好是重庆和广州的支柱产业，而受大环境影响，我国汽车行业正面临严峻的转型挑战。2019年，重庆汽车产业增加值下降4.1%，广州同比下降0.5%，广州比重庆相对乐观。广州公布了新能源汽车全年产量同比增长1.1倍的消息，而重庆则未公布自己新能源汽车的进展，很可能在汽车转型这一块处于困境。

2019年，重庆房地产开发投资仅增长5.4%，基础建设投资下降0.7%，广州房地产开发投资增速则为14.8%，基建投资增长24.5%。在“新基建”即将大行其道的2020，广州不仅房地产开发以及基础建设环境良好，还重点提到5G网络的投资增长，势必会接受到下一个经济周期的国运红利。

重庆的房产基本面有个很大的特点就是供应量大，近两年都有非常大的二手房挂牌量，并且在二手房挂牌量/人口这项数据上也大于广州，在近年人口流入不及广州的情况下（2019重庆22.5万流入，广州40.1），从供求关系来讲，其房产潜力很难超过广州。

天津怎么了？

超大城市天津一下子从前五跌到第十，的确挺令人意外的，我们不禁感慨，曾经建国初期的中国第二城，到底怎么了？

其实说白了，还是经济转型困难。

以前天津引以为傲的重工业，受国家供给侧改革和环保政策的影响，产能大幅缩减。

舆论中很多对“环保一刀切”的异议，也反映了其大规模转型的难处和政策制定上的不完善。

2019年，天津战略性新兴产业增加值增长3.8%，低于大多数新一线城市，算上通胀可能还在倒退。

天津的发展，可能还在依赖投资和传统产业。

受国际局势和自身经济发展影响，天津作为港口城市，其支柱产业进出口贸易也在近年来较为不乐观。

2019，全年外贸进出口总额7346.03亿元，下降9.1%。今年受全球疫情影响，天津的外贸可能更是雪上加霜。

我们在公报的第九条看到一段耐人寻味的话。

“主动服务北京非首都功能和雄安新区建设”

说好了协同发展，而公报的措辞是“服务”。

这里我不做过多评论。知乎天津网友的一番话，说得很接地气。

以上一切导致的直接后果就是人口流入低。在杭州的公报上，你翻到第三页就可以看到一行显著的大字：比上年末增加55.4万人，而天津的公报要翻到倒数第三页，才能看到弱弱的一行字：比上年增加2.23万人。

房地产长期看人口。

天津的房产的确有得天独厚的学区优势，但从经济和人口来判断，恐怕升值潜力不如那些如日中天的一众明星城市。

这段时间国际形势微妙，准备过阵子重返二级市场玩玩。

为了当一名合格的韭菜，买了一本《韭菜的自我修养》做参考。

结果发现，这本书相当有教育意义，当你为这本书付款的一刹那，自己就成了韭菜。

所以，与其到处问人指导决策，不如自己沉下心来好好研究研究。

房产投资也一样。

不管身边的各种朋友说得天花乱坠。

城市的未来，得自己好好研究才是。

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