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你认为的房产投资逻辑，大概率是错的

闭上眼睛，请说出房地产投资铁一般的定律。

绝大多数人可以当顺口溜一样脱口而出：短期看金融、中期看土地、长期看人口。

这句话很好用，随之而来就是按照套路分析一波GDP、产业、人口，最后给出一个到底能买不能买结论。

但是这个套路显然不能简单适用于粤港澳大湾区的投资概念里。

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首先，必须承认的是人口增量是一定要有的，毕竟再大的池子，没有水，也养活不了鱼。

不过，要关注人口增量的同时，还要抛弃固化的投资逻辑，关注人口增量背后的人口流动，我们一步步来分析。

先看人口增量，截止到2019年末，基于粤港澳大湾区的广东省新增常住人口数量达到175万人，而排名第二的浙江省只有113万人。

（广东省近几年人口增长图）

5年时间整个广东省人口增加797万人，截止目前，广东省的常住人口1.1521亿，从2017年广东人口就已经是中国人口最多的省份。如果将广东省当做一个国家，其人口数量能在全世界排在11位。

有了人还不算，重点是每年流入广东省的这些人基本是以青壮年劳动力，而且还敢“生”。

2018年广东省人口出生率12.79‰，而全国人口出生率为10.94‰，并且由于年轻人较多，广东的死亡率也在全国较低水平，2018年死亡率4.55‰，低于全国平均水平。

又有人又敢生，这就催生了很多必然的住房需求。有了这些巨量的人口池子，湾区有足够强劲的接盘能力，不过究竟是去大湾区当韭菜还是投资，就不一定了。

粤港澳大湾区毕竟是个高逼格的规划，需要时间沉淀和发展，但也正因为兑现时间过长，而当下在政策红利面前，部分城市房价有水涨船高之势，全国各地的炒房客更是炒得不亦乐乎，利好当前，房价先动。

红利未兑现前房价就已经站在高位，这是绝大多数城市面临的通病。所以必须了解清楚当下大湾区的投资逻辑，接下来也就是重点要说的，人口流动。

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大湾区的投资要谈人口增量，更得谈人口流动，因此就不能割裂了都市圈去分析。

粤港澳大湾区是一个城市群，但因定位不同，城市群下又有不同的都市圈。

目前含金量最高的有3个：深莞惠、广佛、珠海中山三个小的都市圈。

为什么一定要谈都市圈，因为从真实的市场来看，深圳每年人口增量很多，常住人口数量也有很多，但并不是所有在深圳工作的人都买得起深圳的房子，所以有大部分深圳客户会更倾向于去买旁边的惠州和东莞，从下图的买房人群流动图也能看出一二。

（粤港澳大湾区城市七城买房人群流动路线）

而广佛也是一样，广州人喜欢到佛山买房，佛山有钱人也喜欢到广州买房。

所以我们不能只看一个城市的人口增量，而是要分析买房人群的流向，粤港澳大湾区的人口池子有那么大，但是因为价格关系，往往会出现城市间流动性买房。

买房这件事，终归是不同经济实力人群的选择，买不起深圳的，没必要死磕深圳，买不起广州的，也没必要死磕广州。

在都市圈融合下，曲线救国未尝不可。因此说到粤港澳大湾区的投资逻辑，其实就是环一线的投资逻辑。

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粤港澳大湾区内地九市的龙头是广州和深圳，所以想要投资环一线城市的房产，要考虑的不是那个城市的人口、GDP和产业，应该重点关注它接壤的一线城市的某个区域是不是有足够的经济实力。

只要这个一线城市经济发展够强，而区域也足够有实力，那么来这里的人就愿意到外溢区域去买房，那么临深临广的区域自然能跟着喝汤。

简单来说就是，你买哪里不重要，重要的是你的邻居够不够牛。

这时候就看回这三个都市圈，第一个深莞惠。

想要投资东莞、惠州，离不开对有钱邻居深圳的分析，深圳是个多中心的城市，不像北上广是单中心，房价由中心区往外由高到低递减，所以他们的居住外溢是沿着地铁线去走。

而深圳很特殊，深圳是典型的产住融合，每个区都有工作机会，因此就有个很特别的现象。

南山的码农，在南山居住，南山上班

福田的金融分析师，在福田居住，福田上班

罗湖的商人，在罗湖居住，罗湖上班。

因此也导致深圳各区的房价属于遍地开花的状态。宝中、红山、福田中心、南山破10万+，围绕各区中心往外房价才开始递减。

而如果刚需要买房，南山上班的人，会选择外溢到宝安、光明、龙华，而福田、罗湖的人，会选择去龙岗、坪山买。

但肯定有人是哪怕外溢到深圳便宜的区域也买不起的，就只能选择临深区域。

比如南山买不起宝安、光明、龙华的，那就选择东莞。而罗湖、福田买不起龙岗、坪山的，那就选择惠州。

（非实时房价地图，仅供参考）

这里不要去纠结东莞和惠州哪个投资价值更大，两者挨着的邻居都不一样，一个挨着光明、龙华，一个挨着坪山，有个有钱的邻居，身价自然高点，因此两者间会有一定的价差，但购买人群能接受的价位本来就不一样，没有太多的可比性。

住在南山的又连东莞都买不起的，只能往东去选择惠州，价格永远是驱使人们做决定的主要动力。

因此投资东莞惠州的逻辑很简单，选最靠近深圳的区域买，基本不会错。比如东莞选择：长安、塘厦、凤岗、大岭山。而惠州选择：惠阳、大亚湾。

只有这些区域才能称得上是深圳的邻居。以后可以享受深圳发展红利，老大吃肉，老二喝汤。

何况深圳的供需矛盾很突出，有钱有产业却唯独缺地，之后极有可能向邻居借点地。

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第二个都市圈：广佛

广佛同城发展其实已经很成熟了，在广州上班，佛山居住的人其实很多。

佛山为什么能成为广州外溢的首选，主要是因为它接壤的都是广州的主城区，接壤的是荔湾、白云、番禺这些区域，从佛山禅城到广州天河也就19公里左右。

有粉丝朋友问我清远有没有发展机会，不也是临广吗，可是它挨的是花都啊，花都可是个穷邻居，挨着它还能喝啥汤。

所以佛山的投资选择也很简单：南海、禅城、顺德。这些区域以后也是能抱着广州的大腿一起发展。

第三个都市圈：珠海、中山

这两个城市最尴尬的还是中山，想靠着广州，又没有佛山靠的近，想靠深中通道挨着深圳，又没有人家东莞和惠州的天然优势，所以靠着深中通道炒上来的房价，近一年也开始回落了。

反倒是珠海人，还愿意去中山买房，中山南部的南朗、坦洲都是珠海客户的集中区域，占比达到35%，但珠海并不是像广州、深圳那样有钱的亲戚，所以中山的发展现在还挺尴尬的。

相比珠海好多了，珠海的定位还是很高的，珠西中心，又靠着澳门和香港，而且空气质量又好，还有海，十分宜居，所以这些年来珠海买房的外省客户占比，居然都超过深圳。

但珠海有个现象就要警惕，就是珠海的常住人口不多，而且增量也不多，也就是说未来的接盘侠太少了，而且房价价差极其不合理。

靠着澳门的横琴、拱北区域房价已经到达4万+，而斗门、金湾这样的区域不过2万出头。明显体现出，距离澳门越近、房价就越高的现象，但缺少本地人的接盘，投资效益很难短期显现。

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至于粤港澳大湾区九市中的江门和肇庆，现在还不具备投资机会，主要都以本地刚需消耗为主，不管是从房价表现还是人口增量来看，这两个城市还没有找到傍大腿的机会，也还未明确在粤港澳大湾区中所担任的角色。

基于以上，我相信目前的投资机会仍然没有变化，拿掉港澳，目前的排名是：

第一梯队：深圳、广州

第二梯队：佛山、东莞

第三梯队：珠海、惠州、中山

第四梯队：江门、肇庆

除了粤港澳大湾区下各都市圈有人口流动性买房，自去年粤港澳大湾区规划纲要出台后，全国各地的投资客都盯上了这片投资热土，纷纷用钱投票，根据乐有家研究数据显示，外地客最爱买的是深圳和惠州。

为何独爱这两个城市？深圳，粤港澳大湾区的核心城市，有价值，惠州，一方面是傍着深圳这条粗大腿，第二是足够便宜，更有机会迎来暴击，毕竟资本总是逐利的。

最后，我想说粤港澳大湾区不仅是广东的、南方的、全国的，未来将是将世界的。

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