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土地、融资成本双降 2020年金茂继续提升“免疫力”

 2020年，突如其来的新冠疫情让各行各业的运转遭到降速甚至停滞，房地产亦不可避免地受到了波及。

售楼部关闭、工地停工、土地供需减少......一时之间，行业被强制按下了暂停键，“2020年是房地产最艰难一年”的说法不绝于耳。

疫情之下，谁能活下去，谁又能活得更好，取决于房企自身的免疫力。

有分析认为，疫情会加剧房地产行业的洗牌，杠杆率过高、自身造血能力不强、融资较弱的企业或许撑不过这个“冬天”。

换言之，偿债压力较小、盈利能力强、拥有融资优势的企业，其自身的“免疫力”也更强，更具备抵御风险的能力。

3月25日，中国金茂发布2019年度业绩公告，从业绩表现来看，过去一年，金茂的盈利水平依旧保持较高的增速。

数据显示，期内，中国金茂实现收入433.56亿元，同比增长12%，公司所有者应占溢利为64.52亿元，同比增长24%，若扣除投资物业公平值收益(已扣除递延税项)，金茂所有者应占溢利为人民币61.15亿元，同比增长20%。

盈利水平向好，中国金茂的财务状况亦趋稳健。截至2019年末，中国金茂的资产负债率为73.68%，净负债率为74%，远低于行业的平均水平，同时，该公司的平均借贷成本仍旧保持在4.94%的低位。

无疑，中国金茂是行业内“综合免疫力”更强的企业，这种免疫力足以让金茂应对疫情“黑天鹅”带来的负面影响，同时在新的周期中获益。

“2020年还会是丰收的一年”

自2018年跨入千亿门槛后，2019年，中国金茂更趋稳健。

数据显示，2019年全年，中国金茂累计取得签约销售金额共计1608.07亿元，同比增长25.63%；累计签约销售建筑面积约748.44万平方米，同比增长49.33%。

从2012年首破百亿到2019年突破1500亿元，中国金茂用七年的时间从“小公司”走到了行业前列，2020年，中国金茂提出了2000亿元的销售目标。

在业绩会上，中国金茂总裁李从瑞表示，集团提出了3年逐年增长的业绩目标，这次疫情对业绩的影响有限，2020年中国金茂不会调整2000亿元的销售目标。

“目前公司现有货值准备充足，满足2020年2000亿元，2021年2500亿元的销售目标没有问题。”

销售端持续发力，金茂在过去一年也不断增厚自身的土地储备。

2019年，中国金茂共计获取二级项目52个，新增土地储备1390万平方米，其中，79%位于一二线核心城市，总土地价款1046亿元，权益土地款556亿元，平均拿地成本为7525元/平方米，同比下降7.4%。

值得一提的是，在新增的千余万平土地储备中，来自城市运营贡献的新增土储，占金茂全年新增土储的40%，这也就意味着城市运营模式正逐步释放出高增长的内生动力。

受惠于城市运营转换的土地储备，中国金茂在快速收获土地的同时，还大大降低拿地成本。据悉，2017年，金茂的拿地成本为1.07万元/平方米，2018年，这一数值为8124元/平方米，如今，金茂在扩储上的成本已经实现了“两连降”，仅为7525元/平方米。

2019年被中国金茂定义为“城市运营年”，过去一年，金茂获取了7个城市运营项目，分别位于温州、嘉兴、杭州、郑州、无锡、岳阳、福州等地，期末，金茂的累计获取城市运营项目达到20个。

“2020年将落地更多城市运营项目，目前，中国金茂已经有多个项目在和当地政府洽谈之中，预计2020年还会是丰收的一年。”李从瑞表示。

融资成本下降6%

凛冬之下，融资成本的高低成为企业“竞争力”的最大表现。

据观点地产新媒体获悉，截至2019年12月31日，中国金茂的利息开支总额为人民币69.22亿元，较上年度人民币53.78亿增长29%，主要在于本年度新发行债券及贷款增长所致。

其中，资本化的利息开支为人民币46.52亿元，较上年度增长57%；融资成本为人民币22.69亿元，较上年下降6%，平均借贷成本则为4.94%，较2018年降低0.17个百分点。

根据行业内目前已公布的数据，万科的银行贷款成本不高于5.88%，债券则在2.95%-5.35%；而绿城中国总借贷加权平均利息成本为5.3%。

此前，有报告预计，2019年30家典型房企的平均融资成本达到5.78%，而中国金茂不到5%的成本为业内的较低值。

在土地成本与融资成本双双下降的同时，金茂的盈利能力亦不断提升，2019年，中国金茂的净利润同比上涨两成，净资产收益率更是位于行业前端。

数据显示，期内，中国金茂实现所有者应占溢利为64.52亿元，同比增长24%，若扣除投资物业公平值收益(已扣除递延税项)，金茂所有者应占溢利为人民币61.15亿元，同比增长20%。

有分析认为，城市运营模式优化了金茂的土地储备，为其释放出更多利润空间，此外，金茂一直以来的高端产品与服务也为其赢得了良好的口碑与优势，这种优势将在疫情缓解之后得到最大的释放。

据悉，3月14日，深圳龙华金茂府155平方米横厅四房全新艺术情景样板间开放，项目推出了无接触“黑科技”，无论是出门归家还是停车入梯，全程都无须手动刷卡，刷脸即可实现自由出入；室内灯光、空调、窗帘、背景音乐、居家场景等更是能通过语音实现无接触控制。

事实上，随着疫情过后改善型需求回弹、一二线城市置业热潮的到来，深圳龙华金茂府带来的产品与服务将会成为置业的新要求与新趋势，而提前洞察与布局的金茂无疑会获得新一轮的增长红利。

在拿地端与融资端存在较大优势、在产品与服务的端口花心思，正是如此，金茂才能拥有更强的“免疫力”来抵御冲击，或许，正如李从瑞所言“2020年还会是丰收的一年”。

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