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注意了！这个城市有50%房子买到就赚到

这是大白长沙考察的下篇。

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在开始本文之前，我们先来看5张图。

分别是2018年西安、长沙、昆明、武汉、苏州的房价趋势图。

从这五张图上你可以清晰的看到同一个趋势，那就是——

在2018年7月之前，这五个城市的房价都是呈现急速上涨的趋势，每月3-5%涨幅。

但从7月之后开始分化。

西安、长沙、昆明房价上涨趋势发生改变，其中长沙是直接逆转，从上涨到下跌的转变；武汉和苏州在短暂的放缓之后，后面迎来更大力度的跳涨。

这背后就是著名的6·28事件，也是上轮楼市行情发生逆转的一个月。

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让我们把时钟拨回到2018年6月28日这一天。

当天，住建部联合七部委发布整治房地产乱象的专项行动通知，全篇仅有811个字，仅点名批评，要问责的城市就有三十个，分别是：

北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

这其中涨幅最大，最疯狂的5个城市就是 苏州、武汉、西安、昆明和长沙。

比如武汉，在2017年疯涨一年之后，2018年依然要靠茶位费买房；

西安，著名的融创“领导”内定房事件就是2018年西安楼市缩影。

于是就有了6.28的点名问责。

随后，被点名的30城市都先后出台了各种调控加码政策；

先看武汉——

1、优先刚需买房；

2、可异地申请公积金；

再看西安——

1、限购政策不对落户和社保年限限制；

2、西安户籍家庭三套限购；

3、二手房满三可以交易，满二不缴纳5.6%增值税；

再看苏州——

1、9部门联发治理楼市乱象专项行动文件；

2、相城限购升级，外地户口买新房，一年社保+600积分。

再看昆明——

只有一条，非云南户口只能买一套。

好，那么我们来看 长沙是怎么做的？

6月28日当天长沙补发调控细则，文字较多，我们挑重点——

1、本市户籍家庭在限购区域内已有2套及以上住房的，限购；

2、本地单身、外地人已有1套及以上的，限购；

3、迁入家庭落户后提供连续一年个税或社保，限购一套；

4、无论户籍，有连续2年以上个税或社保，限购一套；

5、投靠子女两年内、未成年人、集体户口大学生，限购；

6、夫妻离婚后，2年内购房按照离婚前家庭总套数计算；

7、2016年之后购买的新房或二手房，不动产证出证四年后才可交易；

8、本市家庭已有房产，需出证四年后才可购买2套；

9、摇号人数不得超过房源1.5倍，优先满足单位或户籍在限购区内的，且根据落户时间和缴纳社保个税的时间作为排序。

我们再进一步提炼——

1、大学生毕业落户、离婚、落户、投靠、置换不具备购房资格，休想买房；

2、有两年社保但不在长沙稳定就业，不具备购房资格；

3、摇号人多的情况下优先本地人，年龄越大越有优先购买权；

4、买新房大概率限售7-8年；

5、本地人想买2套要等证满四年；

从长沙调控细则看，可以说事无巨细，把所有的可能存在非刚需首套漏洞全部堵死，最终能够买房的就是本地中老年人。 这也是目前已知的唯一一个买房讲究论资排辈城市。

相比其它四个城市的调控政策，长沙才是真的调控升级，一步到位。

什么限购，别说外地人不能买，就是本地人也很难买；

什么限售，别说限售2年、2年，直接4年打底，新房没有7-8年，想出手，想都别想；

什么联合整治地产乱想，直接就是反炒房歼击战；

所以这个政策一出，效果也是立竿见影的，长沙房价上涨势头直接逆转，连缓冲期都没有。

再看其它城市，比如苏州一路上扬，昆明亦是如此。

我们不对政策调控做什么评判，只看调控结果和分析结果——

上轮楼市行情是从2015年的深圳开始，随后上海北京，然后从一线开始到二线，那么17年全国调控不断升级之后，全国绝大多数二线城市都已经有50%左右的涨幅，仅有几个启动比较晚的二线城市仅有30%左右的涨幅，长沙是一个典型的启动较晚城市。

长沙楼市从16年中预热，到2017年520调控新政，长沙随后跟进了人才新政，凭学历随时迁户口，签了户口就能买房。

但距离大行情启动似乎总差点火候。

直到2018年春节前后，长沙的销售中心开始人头攒动 ，当地媒体称，2018年返乡置业火爆！

但其实，这是长沙行情启动前的征兆。

特别是3月8日，北辰三角洲低调开盘却引发哄抢，成为长沙上轮行情正式启动的标志性事件。

随后长沙开启房价急速上涨模式，从4月到6月，长沙房价上涨超过15%；热点片区，如滨江、梅溪湖，房价一度越过2万，多个楼盘走出独立的热点行情。

紧接着就是全国628事件，长沙就祭出了楼市最强调控。

以下划重点：

就回到本文开头，长沙房价上涨势头逆转。

所以长沙的上涨势头是嘎然而止的。

我们讲一轮楼市行情上涨，主要分为四个阶段：

启动前蓄力上涨20%

启动中上涨30%

迎来主升浪上涨40%

冷着陆洼地补涨10%

那么，长沙在6.28之前是走到那个阶段呢？ 第三个阶段末端，也就是说长沙还有30%涨幅没来得及释放。

但，这还不是最重要的，最重要的是长沙同时执行了全国最严格的限价政策——

用地价反推房价，并对精装亦严格限价在2500，这样的结果就是房价极端的扁平化。

我们知道（毛坯）房价中地段价值占比在70%以上，而在一个城市里面地段梯度基本上是反映价格梯度。

从房价基本面看，在一个城市中房价分成三个梯度，其中均价代表一个城市房价的第二梯度；那么结合长沙极致扁平化限价政策， 长沙有50%的房源是有超过30%的涨幅，至少有30%的房源是有50%甚至更高的上涨空间的。

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1、长沙即使未来补涨，涨幅也仅是拉平二线城市平均水平，二手流动性一般。

2、对于投资客，记住两不买，一必选：不买偏远，不买小，除了不限价的CEO，必选滨江-市府、梅溪湖、武广新城板块品质盘。

3、 在长沙首选新房。 自16年购买的新房二手房交易全部冻结。 可交易的二手房因为奇货可居，二手报价高，但评估价普遍跟不上，所以目前长沙新房远比二手便宜。

4、买长沙一定是长线投资。 通过这次调控，许多人要对长沙绝望了。目前营商环境反反复复，会让资本忌惮，会有负面情绪，会对这个城市失去信心，会导致长沙在新一轮的城市格局塑造中落后。

因此，长沙需要等待一个转变的机会。

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