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万科换届与郁亮这三年

6月的深圳，太阳炙烤着大地，有着海风都吹不散燥热。

位于深圳东部大梅沙地带的万科中心门口，股东们在身着统一制服的万科物业管理人员指引下，扫开三个二维码_国务院客户端、深圳健康码以及万科物业自己的网址，逐一登记。

疫情、炎热的天气并不影响股东们现场参会的心情，虽然万科中心那个下沉活动中心里错开、加大距离摆放的位置，让此次参会股东看起来比往年少了许多，但在大会开始前30分钟，活动中心还是被占满。

万科出席的管理侧也多达十数人，包括董事会主席郁亮，深圳地铁集团董事长辛杰，总裁祝九胜，执行副总裁、首席运营官王海武和董秘朱旭等。

这次股东大会距离王石卸任已经三年，郁亮在接棒之后再次迎来董事会重选之日。

三年似乎是一个轮回，股权之争落下帷幕，广信资产包有了新的动态，难得的是深铁方面也首次出席了股东周年大会。

三年不易

“三年前我从王石主席手上接过这份重担，我当时说了6个词，感恩和感谢、责任和压力、信心和勇气。三年过去了，这6个词依然能概括我当下的心情。”似有感慨，郁亮在讲述三年间的感想时常有停顿，看起来在认真回想。

毕竟，他也坦言，过去三年挑战确实大。

“一方面我们要尽量减少旷日持久的股权事件对万科经营管理、团队稳定所产生的影响；另一方面，房地产行业的白银时代特征日趋明显，高歌猛进的时代正在远去，行业发展的决定性因素，从土地红利到金融红利，现在到了管理红利时代。”郁亮表示。

四年前，万科创始人王石被提议罢免，万科部分已经签约和销售项目面临解约风险，银行对万科的信用评级慎重考虑，合作方调整商务条款，猎头打员工的主意。

彼时郁亮显得略为无奈：“管理团队会尽力维持，但是今天我们也感到有心无力。”

当时郁亮和王石一般，正被宝能提出议案要求罢免。股东大会上，王石甚至在回答过程中多次使用“妥协”来形容万科管理层与大股东的交流，足见迷茫。

而郁亮在2017年股东周年大会上接任之时，宝能虽未入局董事会，但居于第二大股东之位，万科股权结构仍在动荡中。

时过境迁，2017年万科获得深铁支持，2018年开始，宝能逐渐清仓万科股票，在万科今年一季度公布的前十大股东里，钜盛华仅持有1.14%股份，股权之争成为过去。

“三年前万科股权结构还不稳定，三年来在股东跟社会方方面面的信任和支持下，我们迎来了相对稳定的股权结构。”对于郁亮而言，更加重要的是获得深铁更大支持：“尤其深圳地铁作为大股东坚决支持万科的混合所有制机制，支持我们的事业合伙人机制。”

新一届董事会候选人名单中，深圳地铁作为大股东，席位数量并无变化，仍然保持三席，分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理唐绍杰、副总经理李强强。

万科管理层席位数量也与上届保持一致，仍为三席，分别是郁亮、祝九胜、王海武。

四个支持

2017年，深铁在股东大会上公开表达了对万科的“四个支持”承诺，支持万科的混合所有制结构，支持万科的城乡建设与生活服务商战略，支持万科的事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理。

三年间，深铁确实如承若一般，以管资本而非管企业的方式行使大股东职责，股东周年大会亦鲜少出席。

这一次，深铁方面出席了股东周年大会，辛杰坐在了郁亮左手边，宣读议案内容时，两人不时交流，态度亲密。

股东显然关心未来是否会继续保持这个状态，辛杰直言：“我们希望做一个万科合格的股东，跟中小股东一起支持万科的发展。因此我们不但要秉承对万科的‘四个支持’承诺，未来还要全面支持万科的发展，这个全面指的是全过程和地铁全员支持。”

深铁对万科的支持，甚至已经直接深入到业务层面。

2020年4月，万科首度联手深铁以52亿元拿下佛山“香港城”，但这仅是开始：6月29日晚间，万科公告披露，与深铁签署备忘录，拟共同投资成立合资公司，双方分别持股50%，发挥各自优势，深化“轨道+物业”领域合作。

备忘录的签署，定下了双方合作的范围，包括合作获取地铁项目上盖及周边土地，并实施项目开发；轨道沿线城市更新项目的获取、开发建设及运营；轨道沿线土地整备利益统筹项目的获取、开发建设及运营；产城融合大型项目、新的城市发展片区统筹开发建设及运营；以及其他双方决策共同推进的项目。

万科公告指出，成立合资公司有利于双方加强战略协同，充分发挥深铁在轨道交通建设、运营及地铁上盖物业开发经营等方面的综合优势，万科则发挥在城市规划研究能力、房地产开发经验、专业能力和品牌影响等方面的优势，实现双方互利共赢，促进双方持续发展，推进TOD模式的落地。

“地铁集团作为‘三铁合一’的集团，未来与万科合作的合资公司将会秉持市场化、法制化的原则，一起探索‘轨道+物业’和站城开发。”辛杰表示，深铁未来跟合作伙伴一定是最优化的合作，万科是世界一流的，是行业翘楚，是第一，所以合作是永恒的。

辛杰甚至表示，对万科不设考核目标：“郁主席带领的团队在行业内也是在市场中拼搏出来的，我们也相信在郁主席带领下，这个团队能披荆斩棘，能更好回报我们的股东。”

话音刚落，会场响起阵阵掌声。

向董大姐学习

三年时间，万科从拥抱新时代，到“活下去”，再到“巩固基本盘”，每一年都有着不同的态度。

“市场发生变化，战略要跟着变化，还要管理精细化。同时，我们还面临自身重要变革期，如何解决好眼前业绩和长期变革的平衡问题，都是摆在我面前的责任和压力。”在郁亮看来，房地产行业已经告别了土地红利、金融红利，来到管理红利时代，应该向制造业学习。

顺应这个说法，有股东好奇，制造业代表企业格力ROE为30%，而万科目前仅20%左右，最高亦只有22%，万科要如何提高净资产收益率？

“我们要好好向董大姐学习。”郁亮难得和股东开起了玩笑。

“只要ROE的话，也是有方法的，比如更高的杠杆率，但万一出现波动怎么办？我们可以改变会计政策，对投资性房地产采用公允价值记账，从估值提升中产生很多账面利润出来，但是估出来的利润没有现金流支持，这和我们的价值观不太一样。”

郁亮直言，从股东对万科的要求看，各个维度都要，如速度规模不能下来，ROE不能低，负债率不能高。但这是不可能完成的任务，还是平衡一点好。而压力和责任，也是含着平衡各方面目标的压力和责任，所谓基业长青，要稳定的现金流，要有利润的收入和有现金流的利润。

仅就数据而言，万科在过去三年似乎找到了一个较好的平衡，销售额2019年增长至6308亿元，营业收入增长至3679亿元，归母净利润则从2016年210亿元增长至389亿元，累计增长85%；分红从87亿元增加至118亿元，累计增长36%。

股东自然不希望自己拥有的权益被摊薄，更何况是被低价稀释。据了解，过去半年时间，万科股价从高点33.6元跌至目前26.14元每股。万科却在股价相对低点的时候选择了增发H股，以25港元配售3.155892亿股新H股。

这让不少股东甚是费解，甚至有股东直言，这是多年投票以来，第一次投反对票，坚决反对低价增发，相当于资产贱卖。

对此，朱旭解释称，发行H股最主要是增加H股比例、提高H股流动性。每次配售都是引入长线基金，摊薄相对较小，同时股价折扣率非常低。

对于多年来首次申请的回购股份预授权，朱旭解释称，主要是因为近年来监管机构不断简化回购决策程序，公司在本次修订的《公司章程》中也做了相应调整，申请授权的条件已经成熟。

“未来如果市场有突发情况，例如股价连续20个交易日跌幅超过30%或者说跌破每股净资产时，根据本次授权，董事会可以立即启动回购稳定股价，保护股东权益。如果不是维护市场稳定这一需要，其他的情况，比如要进行股权激励、发行可转债、减少注册资本等，则需要另行提请股东大会审议决定后再进行。”

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