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自如并购贝客里的集中式、分散式游离

 从2014市场萌动，2016年政策加持，再到2018年资本狂热，长租公寓曾是资本眼中的宠儿。

但从甲醛事件、公寓暴雷、盈利难题到蛋壳公寓陷入资金危局，长租公寓行业这几年风波不断，未来也愈发不明晰。

暴雷潮中，集中式长租公寓却仍然相对安全。最新消息显示，背靠链家资源、凭借分散式模式快速扩大市场规模的自如，选择加码集中式公寓。

11月30日，自如宣布战略并购贝客青年精品公寓。根据官方海报，并购完成后，自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等7个城市，运营53个集中式公寓项目。

资料显示，贝客青年精品公寓在全国拥有31个白领公寓，合计房源5000余间，分布在北京、上海、南京、苏州、徐州等地。

对于此次收购，自如方面称，有助于快速提升自如在核心城市的集中式公寓规模。或许，在分散式公寓达到一定规模后，自如也有意做大集中式，寻求两者之间的平衡。

并购布局集中式

11月30日，自如官方宣布并购贝客青年精品公寓；午间，贝客青年精品公寓官方微博亦官宣了这一消息。

公开资料显示，贝客公寓隶属于江苏贝客邦生活服务有限公司，该公司成立于2013年，经营范围包含居民日常生活服务；企业管理咨询；财务咨询；物业管理；房地产经纪；企业形象策划等。

目前，贝客青年精品公寓在全国拥有31个白领公寓，合计房源5000余间，分布在北京、上海、南京、苏州、徐州等地。

并购完成后，自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等7个城市，运营53个集中式公寓项目，规模得以快速扩张。

除此之外，自如还在广州推出首个租住社区——自如里，该社区拥有1500余套房屋，现已开放500套房源，入住率达到97%。目前，自如已形成了分散式合租、整租、豪宅，以及集中式独栋和社区的全品类租住产品覆盖。

一位业内人士在接受观点地产新媒体采访时指出，由于大家居住需求并不集中，所以分散式长租公寓较难做大，只有比较特殊的园区或者比较集中的办公区做长租公寓才会比较有优势，贝客的项目正是普遍位于大城市和人口净流入的城市。

“今年长租公寓面临很多问题，这次收购也至少说明自如在经营方面是比较稳健的，依旧有一定的能力进行扩张。”

“分散式公寓竞争更激烈、无序，公寓运营商更难提供协同服务，也更容易受到限制，比如不能做N+1等。”协纵策略集团有限公司联合创始人黄立冲分析，自如如果继续走分散式公寓，上市的合规难度或许更高。

随着青客、蛋壳等陆续赴美上市，自如至今尚未登陆资本市场。自如CEO熊林曾对外表示，长租行业已由创业期进入精耕期，自如未来一段时间的首要任务是深耕企业产品、服务、技术、团队，提升用户体验，因此不会急于启动IPO，也没有明确时间表。

不过，从2018年开始，自如已受到多轮资本加持。

2018年1月，自如完成由华平资本、红杉资本、腾讯3家机构领投，华兴新经济基金、GA资本、H Capital、源码资本、融创等机构参与了跟投的A轮融资，募集40亿元，估值约200亿元。

2019年6月，自如完成B轮融资，募集约5亿美元，由泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本、天图资本等跟投，融资完成后估值达到约45亿美元（318亿元）。

今年3月，软银通过愿景基金向自如投资10亿美元，公司估值达到66亿美元，这也是疫情期间对自如的一次补血，让其资金链得以继续运转。

自如双模式之问

资本方的“输血”，为不盈利的自如提供持续发展资金。纵观这几年，自如还是将扩张重心侧重在分散式公寓上，并成为目前长租公寓分散式的代表企业。

数据显示，自如已经为全国九个城市近50万业主、300万自如客提供居住产品和生活服务，房源规模突破100万间，入住率高达95%。

“集中式的自如寓在很早就已经出现，自如是一个综合化的经营模式，集中式长租公寓和分散式长租公寓都有在发展。”财经研究员江瀚指出，因此，这次并购贝客，并不能说自如在改变自身的发展模式。

观点地产新媒体了解到，自如早期曾进行集中式公寓运作，但2014年后，却一直没有更多集中式公寓项目拓展。

直到2018年，自如成立资管平台，才迎来集中式公寓的新一轮发展期。这一资管平台涵盖自如豪宅、自如寓、自如驿、自如城市之光等多条整栋式公寓产品线，采用委托管理、租赁经营、战略合作等三种合作模式，也被认为是自如重启“集中式公寓”的标志。

有分析指出，自如分散式公寓和集中式公寓两手抓，是为了实现规模化的同时实现规模效应。

“一些集中式品牌公寓房屋数量达到两三万间的时候，盈利状况可能会改善比较快，管理成本、后台成本会大量分摊。”原链家研究院院长杨现领曾分析，分散式公寓容易上规模，但规模效应临界点来得比较慢。

“分散式涉及到多个合同交易，尤其是今年暴雷事件，很大程度上也是因为房屋托管的成本比较高，造成和房东沟通成本较大。”上述业内人士分析称，集中式确实有降低成本的优势，并且利好规模效应的体现。

利弊解码

长租公寓根据房源性质，能够分为集中式公寓和分散式公寓两种，两者之间各有优劣。

其中，集中式长租公寓是指独立成栋的出租房源，包括运营商以二房东模式租下经营赚取现金差价、重金收购持有运营，或是房企自有项目转售为租。

集中式的模式主要是标准，对房型和内部配置实行统一装修改造和对外招租，像万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓此类房地产开发商们进行运营，天生有开发、持有物业优势，也解决了自持租赁土地的难题。

从经营角度看，虽然前提投入大，规模较难做大，但集中式长租公寓的运营成本更低，利润也更高，便于标准化运营、提高管理效率，更易通过社交功能的设计形成客户黏性。

“从长远来看，解决城市人口租赁需求的主流方式可能还是分散式长租公寓。”据了解，由于分散式模式较轻，门槛较低，所以入局者更多，竞争也更为激烈，主要以创业型公司为主。

这些企业依托资本方获得资金支持，通过与小业主签约获取小区民宅，进行统一装修出租，典型企业有自如友家、青客等。

通常来看，分散式长租公寓的健康运营方式是低收高卖，通过装修和服务合理提高房屋溢价，实现盈利。

不过，在长租公寓抢占市场的早期，存在为了争夺房源和客源而“高收低租”的现象，也为自身经营埋下隐患，自如也不例外。

前我爱我家副总裁胡景晖曾于一场电话会议上指出，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，导致北京房租上涨。

这或许只是一个缩影。

不过，一些大的分散式长租公寓企业，亦能够凭借规模冲淡“高收低租”带来的部分压力。不过，一旦出现现金流问题，经营依旧会受到影响。

在长租公寓遇冷、新冠疫情带来经营压力之时，频频出现分散式长租公寓暴雷。市场数据统计，2017-2019年共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营。今年前十月，传出暴雷消息的企业已超20家，上海、杭州、苏州、成都、广州等多地均有出现公寓企业接连暴雷。

今年，受到疫情影响下，房源空置期和空置率上升，自如为了保证现金流，也出现要求业主降房租，提高租户租金的现象。

因此，有分析指出，适当提高集中式比例，或许能够在一定程度上降低“高收低租”带来的营收压力，还可以有效调节供需配给、提升服务效率，并对租户进行安全管理，提高品牌的竞争力。

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