来源 | 楼面（LoumianCN）
作者 | 顾言先生
2021年最奇葩的事儿，莫过于我今天看到的一个新闻了。
浙江永康，一业主不知道从什么渠道买了套25㎡的房子，这位神奇的业主发现自己的不动产证上有一栏写着“宗地面积5313㎡”后，仿佛发现了宝藏。
你猜怎么着？
这位神奇的业主， 开始了他的圈停车场赚钱大业。
先是给地下车库入口装了识别道闸，然后开始重画车位，活生生划出83个车位。
随后开始对下库停车的业主进行阻拦，声称因为房本上的5313㎡，所以地库是他的车位是他的，想停车就得买车位，10万到15万不等。
在遭到业主反驳后，不仅仅是加装了地锁，更是锁了人防门。
甚至是把自己家的锅碗瓢盆都搬了下来，除了睡觉，连吃饭都在地库，上演了一幕神奇的车位保卫战。
这位“好心”的业主，还表示考虑到小区停车的压力，在销售这些停车位之前，允许大家暂时在这里停车。后续，地下2层的停车场只允许购买了停车位的人到里面停车，如果没有购买停车位，将不再允许停车。
每天习惯了在各大公众号看惯了楼市新区概念、房价轮动理论、大放水下资金集聚效应的你，看到这条新闻，想必会哈哈大笑，买个25㎡的小屋子，还想要宗地面积5313㎡，想啥呢？
所谓文盲不可怕，就怕文盲胆子大。
我们且不论为什么物业不作为，任由他去安装道闸、划停车线。说白了，这本质上其实是就是一种无知，甚至是最基本的常识都没有概念，典型的房产文盲。
正好借此机会，我们来对不动产证进行一个详细的扫盲。
拿我这张房产证为例子：
面积中包含了共有宗地面积和房屋建筑面积。
其中宗地面积就是指：小区在出让土地的时的净面积，也叫红线内面积或者土地面积。房屋建筑面积就不用说了，你买房时候就是按照这个面积来付费的。
土地使用期限：就是小区所在的土地的出让时间和到期时间，按照现行的规则， 住宅如果真的70年后还没拆迁改造，那是可以自动续期的，而40-50年的商业类用地尚未确定。
再看后边的权利和其他状况，这里边有些地区写的简单有的地区写的复杂，比如我这张图中就比较详细，有结构类型、专有建筑面积、分摊面积、房屋的层数竣工时间等等。
我们主要看上边的部分，即土地使用权面积和土地独用面积。
土地使用权面积即这整个小区的几千或者几万平方米土地里，有多少经过测算是归属于你的。这个数字根据小区的容积率以及你房子的大小会有浮动，但不论是大是少，它只是一个共有面积而非你真正可以用的土地面积。
也就是说将来如果需要再次缴纳土地出让金，每户就按照这个数字来进行计算缴纳。
而土地独占面积，才是真正的可以归属于你私人使用的面积，大多数商品房这一栏是0㎡，不是0㎡的只有少量别墅或者自建房。
而我们回过头来看，这位神奇的业主出示的不动产证：
分摊土地使用权面积1.89平方米，其中独占土地面积0平方米，很多人可能会觉得仅仅“0㎡”这一条就已经足够证明这地库与他无关了。
也有些不太懂的人会反问为什么他的“宗地面积”为什么没有写共有二字？
其实写不写共有，根本不重要。
因为“宗地面积”本质上就是整个小区土地的面积。
“宗地面积是指一宗地权属界线范围内的面积，根据权利人对宗地的使用情况，分为独用面积、共用面积、共用分摊面积。在不动产证上往往会标注共有宗地面积这个概念，而且与你实际的使用面积不一样，具体一点说，就是宗地面积是指这一地块的总面积，会包括市政绿化、代征绿地、公租房等划拨土地。 也就是说，宗地内的面积不全是属于你的使用全范围。”
而地库部分属于建筑物，根本不！属！于！土！地！
换个更专业的说法，地库属于“地下空间”，地下空间的建筑物跟土地、宗地根本八竿子打不着。
而这位业主不仅仅把地下建筑物当成自己房本上的土地，甚至还擅自调整人防设施（锁人防门），简直是文盲+法盲，如果不送进去过个年，都说不过去。
这位业主划出83个车位的地库二层，从图片上看破损脏乱不堪，估计大概率是物业没有进行正常的维护和管理，也正是因此，才有可能让一个没有任何权利的业主跑去画了车位还装了额外的道闸。
甚至，这个小区到底有没有物业还是一个问号，但凡是一个正常的物业，哪怕是三级甚至是没有级的野鸡物业，都不可能让这样的事情在自己的眼皮子地下发生，除非物业心知肚明，同流合污。
一方面，我想说脑子是个好东西，可惜他没有。
另一方面，买房有一个好物业是多么的重要。
之前曾写过关于物业的文章，文中强调尽量选择一个好的、贵的物业，如果老物业要涨价，只要之前服务没有很差，尽量配合涨价，因为这样才能保证自己的小区物业不掉队，不会因为一平方省了那几毛钱，丢了本该有的十几甚至几十万的升值幅度。
垃圾物业对于一个房产的增值带来的负面影响远远比什么学位差、建筑质量差、车位配比少、容积率高之类问题更严重。前边这个小区就是一个活生生的例子。
写到最后，不由得感叹这届的业主真不好带。
两级分化分外严重！
一种是精明地不行，在自媒体学会了各种专业术语，学会了炒房，学会了联合控盘、惜售反价，甚至业委会恨不得绕开物业另立山头。
另一种是被这几天房价暴涨财富升阶诱惑入局，赶着房价大潮上车，只想着买房赚钱，不仅仅对房产的选筹逻辑毫无概念，跑去填坑了还沾沾自喜，甚至基础知识都一问三不知，连个宗地面积、公摊面积都不懂，不仅仅是房产文盲，脑回路更是大开天窗。
只能说，地产的普及教育还任重道远！
楼面，能教一个是一个，能救一个是一个吧！
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