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老旧住宅“先精装后卖房”，靠谱吗？

近期，二手房市场出现了不少老旧住宅的精装修“翻新房”房源。江女士在出售自己位于南京市秦淮区某老旧小区的一套房屋时，经中介介绍，很快便有人表示“愿全款收房”，但转头又要求签下补充协议，约定“先精装后卖房”提升卖相，还提出卖出后由实际买家直接付款。

这种“新型交易”靠谱吗？法官表示，“先精装后卖房”的老旧住宅二手房交易模式已引发了不少纠纷，这种模式仍有待规范，建议卖房人谨慎交易。 扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源

交易经过

“买方”要求签下特殊协议，约定“先精装后卖房”

江洁在南京市秦淮区某老旧小区有一套70多平方米的房屋。2021年夏天，她经房产中介介绍与黄斌签下合同，约定以215万元的价格出售这套房屋，定金为5万元。在这份二手房买卖合同里，双方约定付款时间为一年后，也就是今年的7月。更为“特殊”的一项约定则写在补充协议中。相关条款约定，江洁收下5万元定金后，需要在两周内交出房屋供黄斌装修，黄斌将这套“老破旧”房屋提升卖相后出售。等房子卖出后，由实际买家付钱给江洁，江洁则需到时根据黄斌要求将房屋直接过户给买家。

补充协议中写明，房屋装修需26万余元。协议还针对这套房屋的“未来售价”进行了规划：一年内房屋售价高于215万元，全部溢价归黄斌所有；一年后超过215万元“成本价”和26万余元“装修费”总和的溢价部分，则由江洁与黄斌“四六分成”。

当天，黄斌也与中介签下一份合同，约定中介费为4.3万元。但根据后来的法院调查，实际上他并未支付这笔钱。

合同签订后的第二天，江洁提出，补充协议中的约定并不是自己的真实意思。她认为，对方不能保证在一年内将房子以215万元卖出，而且自己交房后就失去了对房子的实际控制，明显不公平。

几方沟通并报警后，黄斌与江洁解除了协议，并退还5万元定金。但中介公司将江洁诉至秦淮法院红花法庭，索要4.3万元中介费用。庭审中，江洁称，中介方和名义上的买房者黄斌是“串通好的”，黄斌根本不想买房子，只是通过这个方式将房子骗到手后装修出租。黄斌则表示，这是一种房屋交易模式，针对卖相不好的房子，可以先装修后卖房，卖房价格上去了，几方共同受益。

法院判决

中介未促成“真实买卖合同”成立，可解除！

秦淮法院认为，原告作为房产中介机构，未按照中介合同约定，促成真实的买卖合同成立。虽然三方之间有看似“成立”的合同，但从补充协议来看，“买方”不是真实的购房人，也没打算真正买房，只是一个长期从事“装修代理售房”业务并赚取差价的个人。

而从结果来看，中介公司“促成”的压根不是买卖二手房的交易，而是一份“先装修后售房”的委托合同。

在此案中，补充协议约定房款的支付期限是黄斌实际将房屋出售后，这样的约定并不符合江洁作为一个普通卖房人能够接受的合理履行期限。另外，江洁签约不到两周就要交房，存在着房屋长期被他人无偿占有、又无权另行处置的潜在交易风险。这些不合理情况限制了江洁的权利，加重其违约责任的合同主要条款，中介既没有证据表明事先明确告知或风险提示，也未及时协调变更合同约定。

据此，法院认定中介公司没有尽到忠实报告义务，最终判决江洁有权随时解除合同。

来源：扬子晚报

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