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21幅地块江宁板块仅占3幅，不仅房荒还地荒？！

11月以来的开盘潮终于暂告一段落，紧接着马上又要迎来土拍潮。2017年的最后两周南京楼市将进行3次土拍，出让共21幅地块。

而在这21幅地块中，江宁板块仅挂出九龙湖南、青龙山共3幅地（地铁小镇、汤山隶属城东板块），占比之少和江宁现在呈现的“房荒”局面倒是相映成趣。

（点击查看大图）

其中，九龙湖南的G64地块将于12月22日竞拍，青龙山的G71和G72地块将于12月27日进行网上竞拍。

以下是3幅地块的实探详情

1、江宁NO.2017G64地块地块信息：

位置：江宁区东至新宁溧路，南至学林东路，西至栖隐路，北至秣周路。

总用地面积：70800.75㎡

出让面积：70800.75㎡

用地性质：二类居住用地

综合容积率：1.0< R≤1.1

建筑高度：≤18米

挂牌起始价：11亿元

最高限价：15.5亿元

最高楼面价：19902元/平

（地块实景图）

出让条件：

（1）本地块须配建建筑面积不少于3895㎡的人才房（含租赁住房），由受让人建成后无偿移交区政府。

（2）该地块装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制率不低于30%，成品住房比例为100%。

位置优越 地铁、名校“傍身”

G64地块距离3号线底站“秣周东路”站约800米的距离，步行约10分钟，交通还是非常便捷的。

另外，在老盘翠屏诚园的带动下，秣周东路站的商业已经形成体系，社区底商、砂之船等为日常生活所需提供服务。

未来网络小镇的进驻也提升了整个片区的基调。规划面积4.6平方公里，是国家科技部、教育部和江苏省政府共同支持建设的国家通信与网络产业创新基地，未来将吸引20万高素质、顶尖人口汇聚。

还有一大优势是，G64地块就在建设中的游府西街小学上秦淮分校的旁边，学校目前已初见轮廓，预计明年9月招生开学。

大牌房企聚集 土地供应量充足

G64地块隶属大九龙湖片区的上秦淮，九龙湖基本饱和，只能扩大范围向南发展。目前上秦淮片区土地供应量还是很充足的，除了在售的翠屏诚园和恒大悦澜湾，还有已经拍下的葛洲坝融创南京紫郡府、银城九龙湖G54地块、五矿九龙湖G55地块和银城九龙湖G56地块，且目前均已动工。此外，在恒大悦澜湾项目周边，还有很多待出让地块。

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G64地块就位于银城九龙湖G54地块的对面，目前这一块品牌房企集中，对未来片区的发展会起到良好的推动作用。

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从上面的表格可以看出，除了银城G56地块位置稍差楼面价略低以外，其他3幅地块楼面价均近2万，而G64地块限价最高楼面价19902元/平，如竞拍价达到最高限价将与片区价格整体持平。

总结

在江宁两湖片区已经基本没有房源的情况下，未来江宁的核心地段也只能看向上秦淮板块了，地铁、商业发展都已初具规模，各项重大项目投资也都纷纷落地，未来还是有所期待的。因此G64地块届时或将成为抢手的对象。

2、江宁NO.2017G71地块地块信息：

位置：江宁区东至现状，南至万安西路，西至现状，北至现状。

总用地面积：86628.01㎡

出让面积：86628.01㎡

用地性质：住宅用地

综合容积率：1.0＜R≤2.5

建筑高度：≤80米

挂牌起始价：26亿元

最高限价：37.8亿元

最高楼面价：17454元/平

（地块实景图）

出让条件：

（1）地块内须沿天云路设置商业配套设施形成商业服务节点，商业地上建筑面积须占地块地上总建筑面积的2%-5%。

（2）南京江宁上坊建设开发有限公司回购沿街1层门面房3000㎡，沿街2层门面房2000㎡。

（3）地块要求装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制率不低于50%，成品住房比例为100%。

3、江宁NO.2017G72地块地块信息：

位置：江宁东至现状，南至规划道路，西至现状，北至现状。

总用地面积：34623.03㎡

出让面积：34623.03㎡

用地性质：住宅用地、基层社区中心

综合容积率：2.19

建筑高度：≤80米

挂牌起始价：8.5亿元

最高限价：13.2亿元

最高楼面价：17409元/平

（地块实景图）

出让条件：

（1）B地块须配建一处基层社区中心，具体要求如下：菜市场建筑面积不小于3000㎡；社区卫生服务站建筑面积不小于1400㎡；文化活动室建筑面积不小于800㎡；体育活动站（场）建筑面积不小于1050㎡、用地面积不小于1200㎡；基层社区服务中心建筑面积不小于2600㎡；社区警务室建筑面积不小于120㎡；社区一站式居家养老服务中心使用面积不小于250㎡；老年人日间照料中心使用面积不小于1800㎡，社区养老院使用面积不小于3000㎡，用地面积不得小于5000㎡；小型商业金融服务设施不小于2500㎡；公厕建筑规模不小于140㎡；垃圾收集站建筑面积不小于160㎡、用地面积不小于300㎡；环卫休息场建筑面积不小于60㎡、环卫车辆停放场用地面积不小于500㎡；育儿园使用面积不少于600㎡；邮政所使用面积不小于400㎡。其中邮政所、社区卫生服务站、基层社区服务中心、社区警务室、一站式居家养老服务中心、公厕、垃圾收集站、环卫休息场、环卫车辆停放场、育儿园由受让人出资建设，面积共计5730㎡，建成后无偿移交区政府，所对应土地按划拨方式供应，出让面积据实核减，出让价款不作调整。

（2）地块要求装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制率不低于50%，成品住房比例为100%。

已出让地块、安置房、保障房环绕

G71和G72地块紧靠在一起，同时与10月底刚拍出的金茂G61和朗诗G62地块也靠着。这两幅地块出让后，青龙山新城将入驻共10个项目。

青龙山新城也是近年来刚发展起来的新城，伴随着土地持续出让，不可避免的就是拆迁和安置房的建设。目前地块周边安置房和保障房项目还不少，都在紧锣密鼓的建设中，对以后整体环境或会有所影响。

目前两幅地块都已推平整，也都已经建立围挡，由于上坊和金茂的合作，围挡上还可见到金茂的宣传推广。

10月刚拍出的金茂G61地块楼面价14702元/平、朗诗G62地块楼面价14435元/平，都未达到最高限价。届时G71和G72地块在目前的市场行情下，或也很难超越此价格。

距离地铁口较远 琅小分校规划中

两幅地块目前最便捷的交通是乘坐公交接驳1号线“天印大道”站，共6站的距离，不算上等车时间的话，15分钟左右即可达到。

片区目前配套比较缺乏，周边只有零散的小商店等。最近的就是“天印大道”站附近的商业配套，生活不是十分便利。

另外，琅琊路小学江宁分校已确认入驻青龙山新城，目前还在规划中。不过未来能否划为学区，还看最终的方案。

目前青龙山新城在售房源不多，东城金茂悦仅剩最后几套大户型在售、融侨悦城上批加推售罄后，后期加推待定。另外中南的两个项目也是迟迟不上市，剩下的就是地块了，想要买青龙山还需耐心等待。

总结

青龙山新城在政府的规划支持下，发展还是很迅速的，相比淳化楼面价已破2万，青龙山地王19476元/平的楼面价似乎还能接受。不过青龙山紧邻江宁殡仪馆、鲤鱼山公墓，对于片区的发展也是如鲠在喉，很多买房人还是较为介意。

另外，由于金茂和上坊镇政府的合作，此次出让的两幅地块金茂或将竭力争取。

12月22日、27日、29日的土拍，凤凰房产南京站将为各位网友第一时间报道，届时请持续关注。

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