https://s0.ifengimg.com/2018/02/01/fangchan_d0c0fd07.png
满足年轻租客真正需求 自如等长租公寓的未来之路 - 凤凰网房产南京
连续四期,创享智库首席专家陈剑博士全面分析了美国租赁住房市场、当前出现的租金贷困局如何破题等问题,那么,在未来的时间里,长租公寓路在何方?这一产业在美国、在中国未来其实都在朝着一个共同的趋势发展,这个共同趋势又是什么?·美国的单身老年男性... -来自凤凰新闻客户端
https://nj.ihouse.ifeng.com/news/2018_09_18-51635105_0.shtml

满足年轻租客真正需求 自如等长租公寓的未来之路

中国房地产网
2018-09-18 07:28

 连续四期,创享智库首席专家陈剑博士全面分析了美国租赁住房市场、当前出现的租金贷困局如何破题等问题,那么,在未来的时间里,长租公寓路在何方?这一产业在美国、在中国未来其实都在朝着一个共同的趋势发展,这个共同趋势又是什么?

  · 美国的单身老年男性租房比例上升,70岁以上的单身老年女性租房比例却是下降的;

  · 数据显示绅士化影响最高的美国城市是:洛杉矶、华盛顿、德州沃思堡、休斯顿,费城和纽约市。

  · 高科技企业更愿意把办公地点选在城市中心,因为这样能够更快招到所需人才,而人才也愿意住在城市中心,因为这样能够更快找到下一份提供更高薪水的工作。

  · 美国的未来公寓发展是那些不仅能提供居住场所,也能够提供社交场所等增值服务的运营商。

  · 中国的长租公寓租客和美国的公寓租客一样,在房屋租赁上不是简单寻找居住场所,也日益看重环境保护,交通便利,社交需求。

  当我2008年开始关注美国的住房租赁市场的时候,发现了一个很有趣的想象,那就是随着年龄的增长,买房的比例越来越高,但是在70岁以后,租房的比例反而会上升。这大概主要是由于老人搬出自己住宅,搬入老年公寓。但是对于不同的家庭组成,这个趋势也不太一样。在失偶的老年家庭中,这个趋势是上升的,也就是和子女共同生活的老人,租房的比例是下降的,在单身的老年男性住户中,这个趋势也是上升的,但是单身老年女性租房的比例会上升。[MOU1] 这个原因比较令人疑惑:难道是老头喜欢独处,老太太喜欢社交?

图1:美国各类家庭按年龄分段的住房自有率

  都市区的“绅士化”进程与租房市场的关联

  在金融危机之后,美国各个年龄段的住房自有率都有了比较明显的下滑:比如30-39岁这个年龄段下降了近12个百分点;40-59岁这个年龄段下降了近10个百分点;20-29这个年龄段虽然只下降了6个百分点,但这是由于本来这个年龄组的住房自有率就只有30%左右,所以虽然绝对数量下降不多,但是相对比例下降应该也是很高的。60岁以上的年龄段住房自有率虽然也有下降,但是仅有3个百分点,表明金融危机对于这个年龄层次的住房选择影响不是太大。总的来说,年轻人还是租赁市场的主要客户,虽然中年和老年的比重也在快速增加。

图2:美国自1996年以来各年龄组的住房自有率变化

  如果把美国这20年来的租房比例变化纯粹归咎于房价下降,和次贷危机的影响,那就把问题简单化了。从2000年以来,美国的许多大城市都经历了一个都市重新振兴(revitalization)或者说绅士化(gentrification)的过程,这与从60年代开始的郊区化(suburbanization)是背道而驰的。

  之前文章中,我们提到过美国在60年代建造公共住房时,为了便于解决低收入阶层的交通问题,基本都是在市区修建的,从而导致贫困的集中化,以及市中心的犯罪率飙升,毒品泛滥,公立学校水平滑坡等一系列的社会问题,这也是美国在60年代之后出现中产阶级逃离市区,最终导致大都市地区的郊区化(Suburbanization)的主要原因。

  而绅士化是一个通过引入资本,改造老旧的城市社区,从而吸引更富裕的居民涌入的过程。 比如下面两张图就展现了和美国城市一样,经历了绅士化的欧洲大城市——柏林的一个老旧社区在改造前后的不同外观。

图3:柏林的一个老旧社区在改造前后的不同外观

  “绅士化”这个术语来自于描述贵族之下的土地所有者的古英文单词,经常被左派社会活动家(奥巴马总统是一个好例子)诋毁,认为这是用来来推动黑人离开他们的社区的借口。美国的租赁大数据公司RENTCafé分析了2000-2016年的人口普查和经济数据,以找到房屋价值,家庭收入和教育增长最快的20个邮政编码。基本上所有的街区都是以前主要城市的破败区域,但是在绅士化之后,富裕的中产阶级年轻专业人士已经搬入这里,取代或者至少挤压了较不富裕的少数族裔居民。数据显示绅士化影响最高的城市是:洛杉矶、华盛顿、德州沃思堡、休斯顿,费城和纽约市,尤其是这些城市新兴的时尚街区。

  在排名最高的两个社区,洛杉矶的90014邮编区房价上涨了707%,收入上升了95%,大学毕业的居民人数上升了857%;华盛顿的20001邮编区房价上升了207%,收入上升了163%,大学毕业的居民人数上升了212%。在排名最高的20个社区,也能明显看到受教育程度的明显上升,可见涌入这些绅士化社区的以年轻白领为主。

  这些搬进城市的年轻白领通常未婚,或者结婚了但还没有孩子,他们并不认为自己是要把城里的少数族裔挤走。许多人在大城市工作,只不过想住的离上班地点近一些。例如,费城的一个这样的高档区域就坐落在市政厅旁边。即使最近房租上涨,一些租房者仍然认为住在经过翻新的市中心公寓也是划算的,至少每天可以节约很多通勤成本。

  互联网从业人员更爱租房,他们喜欢什么样的房

  千禧一代(1980-1999出生)与他们的父辈不同:他们出生之后,就生活在互联网的环境里。但是互联网并未像人们以前所预想的那样,使得人与人之间在现实生活中更加隔绝,更多的线上交互,也带来了更多的线下交流;同时在家工作的便利并未使得更多的人选择远郊生活,尤其互联网企业在不断刻意模糊工作和生活的界限,更多年轻的电脑工程师、创业者更愿意和同伴挤在拥堵的城市中心,而不是追寻他们父辈的美国梦:在郊区拥有一幢有草坪的独立屋;与此同时,工作效率的提高使得城市的集聚效应和规模优势更加明显:高科技企业更愿意把办公地点选在城市中心,因为这样能够更快招到所需人才,而人才也愿意住在城市中心,因为这样能够更快找到下一份提供更高薪水的工作。

  这一代人要求的出租公寓也和他们的父辈不一样:不再是需要一个简单的住宅,实际上他们对于居住面积,内部装修的要求并没有更高,公寓面积不需要更大,家具不需要太昂贵,更多偏好北欧的极简主义和日本的和风;他们需要更多的公共空间,宽敞明亮的会客间,健身房,屋顶泳池,烧烤隔层,会议室,小型影院,酒吧,还有瑜伽屋。

  由此可见,美国的未来公寓发展是那些不仅能提供居住场所,也能够提供社交场所等增值服务的运营商。

  纵观美国和日本的长租公寓市场,共有三种代表型的上市公司:自持集中型、自持分散型、托管型。前两种出现在美国市场,市值最大的两家公司为AVALONBAY(AVB)和AMERICAN HOMES 4 RENT(AMH);最后一种出现在日本市场,市值最大的是大东建托(DAITO)。其中盈利能力最好的是自持集中式的AVB,税前利润率为29%,其次是托管式的大东建托,纯租赁业务的税前利润率为3.6%。自持分散式的AMH只有1%。很明显,集中式公寓不但具有集中拿房、集中装修、集中管理等特点,也能够通过提供增值服务获取租赁溢价,并通过产业链将租赁业务作为入口,通过产业链业务获取超额利润。

  满足年轻租客真正需求,才能在未来的竞争中获胜

  目前中国的长租公寓企业,也分为三类:分散式、集中式、自建式,其中占比最大的还是分散式,也就是从散户房东手里收房,装修之后出租,比如自如、相寓、蛋壳;集中式是整租下整个公寓楼或是其他类型的商业地产,在改变建筑属性之后装修为公寓,代表企业包括自如寓、魔方、YOU+等;自建式则以房地产商自己开发为主,包括冠寓(龙湖旗下)、泊寓(万科旗下)、旭辉、碧桂园等。

图6:中国各年龄段的住房自有率

  根据中国家庭金融调查(CHFS)数据,2011年全国家庭自有住房拥有率为89.68%,城市家庭自有住房拥有率为85.39%,远高于国际平均水平。但是不同年龄段、不同地区家庭自有住房拥有率差异较大。北京、上海、深圳自有住房拥有率低于全国其它城市地区,其中户主年龄在35岁以下家庭中,自有住房拥有率仅为59.88%,在35~45岁和45岁以上家庭中,自有住房拥有率分别为81.45%、82.3%。在其它城市地区相应年龄段家庭中,自有住房拥有率分别为76.98%、87.73%、89.92%。

  随着进一步城市化,进入一二线城市的新市民必然增加,而在目前的房价水平及限价政策下,很大一部分新市民也必须以租客的身份开始城市的生活。如何满足这些城市新居民的租房需求,是长租公寓企业未来需要着眼解决的问题。根据调查,众多租客在公寓的装修考虑项中,环保和实用是近六成消费者首要关心要点,价廉物美则是最不被看重。客厅、卧室、厨房是消费者最重视装修设计的前三。三成以上消费者最重视客厅设计,卧室和厨房次之,阳台仅以4%成最低占比;近四成消费者青睐北欧简约风,喜欢新中式风格的接近三成。

图7:国内长租公寓租客租赁偏好调查结果

图8:国内长租公寓租客家具装修偏好调查结果

  目前长租公寓行业的消费者基本上是青年白领,他们的消费观念已从“购买产品”转向“享受服务”,从“满足日常需求”变为“改善生活品质”。反映在租房居住上,年轻人更愿意选择独立、私密、有品质、有社交的长租公寓,“小空间、大社区”对年轻人来说具有较大的吸引力。与传统的租房成本相比,长租公寓的价格并不便宜,但高质量装修、集中式打扫、各种社群活动以及各种省心,却笼络了越来越多人,尤其是讲究生活品质的90后。对于都市新青年来说,租住之所不是“只有一张床”,也要求有相应的社区氛围。

  由此可见,中国的长租公寓租客和美国的公寓租客一样,在房屋租赁上不是简单寻找居住场所,也日益看重环境保护,交通便利,社交需求。满足他们的需求才能在这场未来的竞争中取胜。(来源:创享智库 陈剑)


点击查看完整内容
标签: 房价 碧桂园 万科 【责编】 刘和求(PO256)
免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网房产无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性,本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,请读者自行核实相关内容。
上一篇: 下一篇:
百科推荐
楼盘推荐 更多
推荐阅读
五一旅游业迎小高峰:北京某酒店价格上涨2倍
时代周报
刚刚
市场
改or拆?深圳东门町拆除事件引发热议,多部门回应来了
凤凰网房产
刚刚
市场
北京“登记入学”激起千层浪,学区房家长沸腾了
华夏时报网-地产频道
刚刚
市场
重磅!武汉买房迎来重大变化
凤凰网房产
刚刚
市场
河北肃宁万亩耕地变林地争议调查
中国房地产报
刚刚
市场

金科天玺


查看详情