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房企“去地产化”仍属纸上谈兵

俗话说，行不更名、坐不改姓。然而，随着房地产“躺钱”时代终结，2018年以来万科、保利、龙湖等一众房企都在忙着改名！所谓的“去地产化”成为行业热词。房企对“地产”二字为何嗤之以鼻？这一曾经日进斗金的核心业务真的要退场？

更名潮

据不完全统计，今年以来已有7家房地产公司陆续更改了名称。

今年1月，朗诗绿色地产正式更名为朗诗绿色集团有限公司；3月初，时代地产宣布更名为时代中国；7月，龙湖宣布中文名“龙湖地产有限公司”拟更改为“龙湖集团控股有限公司”；8月，“大连万达商业地产”更名为“万达商业管理集团”。引人注目的是，地产巨无霸万科也在9月初传出更名讯息，将由“深圳市万科房地产有限公司”变更为“深圳市万科发展有限公司”。

最新作出“跟风”决定的是保利房地产。9月12日，其宣布将公司更名为“保利发展控股集团股份有限公司”。至此，国内排名前十的房企中，名称仍带有地产字样的寥寥无几，“去地产化”再成焦点话题。

观察人士表示，龙头房企执意去掉“地产”二字，与行业发展逻辑改变密切相关。今年年初，保利发展在对外发布的行业白皮书中预测，未来8至10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元以上的规模。“我国房地产行业虽然不会迎来顶点/拐点，但已进入总量峰值时代，处于规模的高位区间。”

随着行业天花板显现，房企拓展空间也被锁定。以万科为例，2018年上半年销售金额3046.6亿元，同比仅增长9.9%。而2017年上半年的销售金额为2771.8亿元，同比增幅高达45.8%。

因住宅销售遭遇困局，众多开发商被迫杀入商业地产、酒店、写字楼等领域寻找新的赢利点。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示：“目前写字楼投资回报率较高，且管理成本较低。预计明年两会之后，以写字楼为代表的商办市场会迎来春天。”

多元化

纵观龙头房企的产业布局，以恒大为代表的跨界多元化最为大胆。

恒大在新战略中提出，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，以高科技产业为龙头的产业格局。目前，恒大不仅投资了新能源汽车，还与中科院达成合作，共同孵化高科技产业。

然而，有业内人士指出，跨界多元化难度较高，更多房企倾向于将住宅开发作为拓展基石，背靠不动产进行业务多元化。更名后的保利发展提出“不动产生态”：纵向是地产产业链的延伸，打通投资、销售、物管等全链条服务；横向是多元业态扩展，在住宅、写字楼、酒店、购物中心、体育场馆、产业园、主题公园等场所内，提供居住、商务、文化、娱乐、康养、教育、产业经营等综合服务。

万科方面，除了地产开发、物业管理这一核心业务外，眼下也在深度布局商业、物流、养老和教育，而这些均与地产主业密不可分。

8月21日，万科在深圳举办2018年上半年业绩会，一大焦点是将租赁确立为核心业务。半年报显示，目前万科长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，已形成青年公寓、家庭公寓、服务式公寓三类产品。8月初，万科进一步完成了15亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。

万科总裁、首席执行官祝九胜介绍说，万科租赁新增房源主要来自三方面：一是政府推出的长租公寓用地，万科在北京、佛山、深圳有6个类似项目；第二，各类机构历史上闲置的存量资产，万科通过合作或租赁方式收房；第三，社会上分散在个人手上的房子。“从城市配套服务商到美好生活服务商，万科坚持为大众服务、为普通人服务，这个逻辑自然延伸到租赁住宅。”

瓶颈期

龙头房企频频释放“普惠善意”的背后，是近两年行业利润下滑已成不争事实。数据显示，在目前125家A股上市房企中，上半年净利润下滑的有42家，占比超过三成。特别是在一二线城市，地价高企、房价受限，开发商利润空间被大幅挤压。

受行业发展倒逼，越来越多的房企谋求转型，但对“去地产化”前景仍无清晰规划。如万科、保利均不愿承认改名是为“去地产化”，声称更多的是从扩大经营范围角度考量。在6月举办的股东大会上，万科董事长郁亮坦言，万科的方向是明确的，但路径还不清晰，目前还无法回答10年之后物流板块占比多少，商业板块占比多少。

从财报来看，让龙头房企抛弃房地产也不现实。保利中报显示，公司房地产主业占比仍在90%以上。万科方面，即使再看重租赁业务，也不意味着它拥有了赚钱能力，足以承担转型重任。祝九胜公开表示，目前长租公寓还未找到盈利模式，“从资本回报、赚钱不赚钱来说，短期来说我相信媒体朋友比从业者还清楚。”

中报显示，万科全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例高达95%，其在商业开发与运营、物流仓储服务、养老教育等领域的表现尚不值一提。有分析人士指出，万科现金流庞大，负债水平较低，其在一二线城市的雄厚积累决定了核心业务绝对不会改变。

易居智库中心研究总监严跃进对新金融记者表示，目前地产企业到达一个瓶颈，主动更名是为了后续业务开拓的便利。知名房地产专家谢逸枫犀利地指出：“房企改名不是转型，因为离开房地产都玩不转。”

恒大总裁夏海钧曾在2018年中期业绩会表示：“我们认为未来3至5年房地产行业的集中度会达到40%。如果是10万亿元的目标，前三大开发商会占到20%，每家大概是7000亿元的销售量。”蛋糕如此诱人，谁会甘愿舍弃？

梳理房企半年报可发现，行业对于市场集中度将进一步提升已达成共识，均期待在“大鱼吃小鱼”的游戏中获益，定调“去地产化”尚早。有分析师表示：“在严厉的楼市调控下，房企都想离房价过高、住房压力等敏感词远一点，起码让自己看上去是一个多元化企业，这样一来投融资渠道也可以更多些。”

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