前段时间，教授实地踩盘栖霞山板块，沿着欢乐大道一路前行。我一般有个习惯，就是走走停停，观察点细微的地方，比如道路的行道树标准，景观大道铺设的精细程度...
有的时候从细节才可见真章，一斑可见全豹！这些细节往往决定了一个区域操盘者的水平高低，也决定了整个区域规划落实的可预期性！对于买房人来说，板块荒芜不怕，如果对于区域操盘者的水平有信心，那么从一片白纸作画到实景呈现，也就是时间问题！怕就是怕，水平不够，从而导致预期规划不能够100%的落实与呈现，效果大打折扣！就拿很简单的景观种植来说，有的时候说的虽然容易，但是做起来却有千差万别！
目前紫东板块实际主力就是栖霞加江宁。对于栖霞重点的几大板块，比如仙林湖板块、栖霞山板块以及暂未启动的紫东核心区栖霞板块，其实我一点都不担心！凭借目前栖霞区行政区、经开区、大学城三区成熟的管理体系，这些区域道路，周边景观基本都可一次成型，至少是半成型！
什么是栖霞标准？看下我下面发的图就清楚了！
（欢乐大道）
这是近期修通的道路！沿着欢乐大道往北步行，目前道路欢乐大道靠南侧这一大段绿化铺值已经到位，仔细看树的种类，直径以及树木选取的冠幅。道路中央的大型乔木，以及冠型规整的各类型灌木穿插分布，营造良好的精细化景观效果，道路旁的香樟直径和冠幅都在一定标准之上，并不是可怜的小树枝。这还只是其中普通的一条马路！
再往下走走到华侨城翡翠天域一期附近的道路，这条路就更让我惊艳了！
大批量的银杏，整冠的大型乔木，上下多层次的精细化景观
不比不知道，拿手随便找一颗行道树的，测量下直径，就是这么粗！（随你找。。。一大排都是这么粗）这个直径!这个冠幅!
教授一直都是说实话！这个道路景观标准真的比较高，值得广泛学习！
整体看完栖霞山板块的整体道路，给我的感觉和仙林湖板块的道路景观种植标准基本类似。当然有对比才更能让人信服！看图！
（仙林湖广志路）
先看万达茂和仙林湖公园间景观铺植不太久的广志路，这条广志路和栖霞山板块的欢乐大道细节非常相似！这意味着栖霞山板块道路标准起码也是对标仙林湖的种植标准！
如果说当年仙林湖板块是一片荒芜，在仙林管委会的成功操盘下，至少过往5年给人的可预期性是一致的！当年仙林湖吹过的牛逼，不说100%都实现了，至少谦虚点，可说90%吧！当年各家楼盘吹爆的仙林湖公园一期已经实景呈现，景观效果如何?相信整个区域居民自有公断，而这还只是一期，后续还有二期，据说特别高大上！很多当年买仙林湖板块的购房人，其实也就是看中栖霞管委会化的操盘体系——目标和执行力明确，规划落实的可预期性好！这对于栖霞山新城板块来说也是一样！目前区域已经成立了栖霞山管委会。这对于未来区域发展很重要！
从整个大片区，16年出让华侨城首幅综合用地以来，区域各项规划正在有条不紊的进展中！今天就来详细盘点一番！
2016年华侨城拿下栖霞山东G76 G77地块
2016年12月16日，华侨城拿下位于栖霞山东侧的 NO.2016G76、NO.2016G77两幅地块，其整体定位为集“旅游小镇、文创社区、风情绿谷、欢乐海洋”。
2017年10月19日南京市规划局发布了华侨城栖霞G77项目B、C地块（一期）规划设计方案。2019年6月底，华侨城翡翠天域一期迎来首批交付！
山体公园
华侨城的山体公园由李家山、峨眉山和官窑山构成。根据市政府官网发布信息，南京市华侨城文化遗址公园，预计总投资约24亿元。2019年计划投资3.5亿。客观说很多华侨城业主就是冲着这个公园来的！期待日后整体实际效果。
截止目前，最新进展如下：
1. 官窑山：完成景观绿化约6万平，完成三个景观节点（观景平台、枫雅颂、萌宠乐园）主体，防火通道路形整平完成约1700m。
2. 李家山：完成太极园及篮球广场（建构建筑、排水、灯具安装、景观绿化等），百花谷完成80％。
3. 峨眉山：土石方完成约70000方，ABC段45~55m，55~65m剖面锚索及锚杆完成约80％。
城市向东，紫东文旅领航区规划出炉！
2019年4月28日，南京紫东地区发展动员大会正式召开，紫东地区正式浮出水面，城市向东发展！
教授曾首爆，紫东文创领航区规划纲要！（此则仅供参考，以官方正式发布为准！）
凤凰网独家曝光栖霞山文创领航区规划纲要！
该板块突出的是文旅融合领航区，文旅是板块的重要定位。
一座栖霞山，半部金陵史。整个板块将依托栖霞山，打造以集休闲、观景、旅游、文创为一体的栖霞山文旅科创领航区。
整个板块将重点打造一景三镇一母港。一景为栖霞山风景区；三镇为非遗文创小镇、民国文创小镇以及华侨城（欢乐谷小镇）；一母港为国际邮轮母港。
栖霞山板块引入仙外教育资源 幼儿园秋天开园
以下内容源自栖霞视点官方微信公众号：
2019年8月28日，栖霞教育再迎重磅利
好！
栖霞山片区将引进南外教育资源
南京开发区、栖霞区教育局、南外仙林分校、南京华侨城公司签约 将建一所小学和一所中学
为贯彻落实南京市委十四届七次全会精神，完善栖霞区、南京经济技术开发区的功能环境，提升地区教育品质，促进区域高端产业集群发展，南京华侨城项目内的小学、中学近期确定学校资源，合作各方于8月28日举办了南京外国语学校仙林分校华侨城小学、中学签约仪式。南京开发区、栖霞区教育局、栖霞街道、南外仙林分校、南京华侨城公司相关领导、嘉宾出席签约仪式。
据悉
此次签约的南京外国语学校仙林分校
华侨城小学、中学为公办学校
校方预计于2020年9月招收首批学生
（华侨城中小学效果图）
南京华侨城项目位于栖霞山东侧
在项目规划之初
栖霞区教育局和南京开发区就对其
教育设施提出高标准建设的要求
南京华侨城公司严格按照相关要求
进行规划设计及施工建设
保质保量推进建设工作
此次引进南京外国语学校仙林分校合作办学
进一步丰富了片区教育资源
为紫东地区的建设和发展创造良好环境
此外，南京华侨城在先期已按照进度建成并交付一所幼儿园，目前教育局已明确其为栖霞幼儿园翡翠天域园，将于今年秋天开园。
欢乐谷与玛雅水公园预计2020年正式营业
欢乐谷的摩天轮、过山车等大型游乐设施已安装成型，一切都在紧锣密鼓的施工中，预计2020年正式营业。
▲欢乐谷概念图
（2019年9月初实景图）
开建天佑路，连接栖霞山和仙林湖
由于被3条铁路和栖霞大道、绕城高速等包围
栖霞山片区长期以来相对封闭和独立
随着栖霞山东麓4幅地块的出让
“五镇一新城”的规划蓝图逐渐展开
这里将打造为
“一半是景区，一半是城区”
江畔城市客厅
区域内谋划了24条道路编织成的高密度路网，其中，一条穿越铁路线和快速路的天佑路，将打破该片区的交通阻隔，打通栖霞山片区和仙林湖片区，实现区域融合发展。
栖霞山片区位于栖霞大道（疏港大道）以北，长江四桥绕城高速路以东，这里车流量大，且以大型货车居多。整个片区与南部的仙林片区中间隔着栖霞大道（疏港大道）、京沪铁路、沪宁城际铁路、312国道。
天佑路始于仙林大道，止于312国道，双向6车道，此前仙林段已建成。这次下穿铁路后，只要抵达312国道快速路高架下方，即可实现全线贯通。
根据方案，京沪铁路下方将开挖深基坑，先对铁路通信、接触网、电力等进行临时迁改过渡。在做好铁轨、路基支撑的前提下，将预制框架顶入坑内，形成双向4孔分离式车道。
相比之下，天佑路穿越高架的沪宁城际铁路则较为简单，道路只要从高架桥墩之间通过。未来车道两侧将设置防撞护栏，避免威胁铁路桥墩。
天佑路下穿铁路工程计划2021年完工，届时，栖霞山片区过铁路2公里左右即可到达地铁4号线仙林湖站。
地铁四号线北延实锤
地铁四号线北延基本在栖霞山人居价值论坛上也属官宣。大致走位为地铁四号线仙林湖站、白象站、摄山站、官窑山南路站、华侨城。这一段目前比较明确！但是近期，据消息人士透露，地铁四号线北延可能进一步东延一站，辐射桥东居住休闲服务区。（下图华侨城东站位置）（此则信息仅供参考，目前官方释放底站为华侨城站）
根据规划桥东居住休闲服务片区也规划了不少二类居住用地，地铁进一步东延有利于提高区域土地价值，形成连片发展效应。
示意图如下：（此图为区域详细控制性规划与百度地图结合的画面）
（此图欢迎放大查看）
从这张图来看，大致方位会更加明晰。
栖霞打造全国首个内河综合性邮轮母港
2019年8月9日，南京市与招商局集团举行工作座谈会，签署栖霞山国际邮轮主题综合项目、金陵船厂转型发展合作框架协议。栖霞山国际邮轮主体综合项目将是继华侨城后整个紫东文创领航区又一重要的地标性“文旅”项目。
下图为紫东文创领航区与仙林湖板块的位置示意图，标示了栖霞山邮轮主题综合项目的位置，请看下图：
（紫东文创领航区与仙林湖板块位置示意图）
根据官方消息，栖霞山邮轮主题综合项目位于栖霞山东北侧，项目初步规划占地约104公顷，总投资约150亿元，建筑面积约65万平方米，由国际邮轮母港、栖霞山北门户、国际交流营地等组成，主要建设客运中心、免税中心、航务中心、海洋探索中心以及会展酒店、雕塑公园、庆典广场、漂移式体验剧场、4D水幕电影等。利用岸线总长约1公里，布置国际邮轮泊位2个（8万GT及3万GT）、万吨级江轮泊位2个。
项目建成后，将成为全国首个内河综合型邮轮母港。定位为“金陵江海门户、山水城市客厅”。发展目标为“联通世界的城市窗口，国际美誉的文旅名片（官方措辞）。据南京日报消息，国际邮轮母港力争3-5年建成。
栖霞山文化旅游休闲区规划“前港、中区、后城”
栖霞山文化旅游休闲度假区位于南京东郊，面积19.18平方公里。按照“前港、中区、后城”的规划设计，未来将成为一半城区、一半景区的总体格局，居住总人口预计达25万人。度假区以非遗文化为打造核心，栖霞山非遗文创小镇已进入省级、市级特色小镇创建名单。
小镇占地2.62平方公里，核心区1.04平方公里，核心区包括栖霞山景区、栖霞山游客服务中心、栖霞老街、栖霞山佛学院、栖云山房禅修主题宾馆、栖霞广厅等项目。
栖霞山地处“宁镇扬一体化”核心区，是紫东地区文旅产业龙头，将提升新型旅游目的地的城市功能，打造南京地标性文旅项目。栖霞山东部的华侨城项目正在抓紧建设，大型游乐设施预计将于明年开业。何家山片区和栖霞山东部片区规划了学校、医院、公园、商业等项目。
瑞安收购南京水泥厂6幅地块股权
2019年5月14日，瑞安房地产有限公司发布公告，收购南京江南水泥6幅地块部分股权。这里将建成江南水泥厂民国历史风貌区，建设江南水泥厂遗址公园，开辟小火车，发展文创产业。
根据公告信息，瑞安旗下公司将收购好易发有限公司58%股权，合共代价约为人民币1.4785亿元。交割后，好易发持有南京江南水泥有限公司60%股权。
南京江南水泥有限公司则拥有6幅江宁水泥厂的地块，总面积为31.99万平方米。
江南水泥厂历史背景
南京江南水泥厂它始建于1935年，是当时国内规模最大、设备和工艺最先进的水泥厂，是中国水泥工业发展史上的重要标志企业。
在南京大屠杀期间，江南水泥厂保护了数以万计的难民免受日寇屠杀和蹂躏，是当时南京最大的难民营，目前厂内还留有南京大屠杀历史的相关遗址、遗迹。
（江南水泥厂历史风貌）
2013年年初，南京市规划局公示了《江南水泥厂民国住宅风貌区保护规划》。根据当时规划，江南水泥厂将分为抗战文化史迹区、民国建筑荟萃区、工业遗产保护区这三大功能区，有文化展览用地和商业酒店混合用地。对于其中的民国建筑将根据建筑不同现状，加以修缮。还将对水道进行清理，修缮驳岸，两侧规划10米的绿化带，形成连续的河道景观。
栖霞山板块四幅宅地即将出让！
10月栖霞山板块即将有四幅宅地出让，其中NO.2019G68和NO.2019G69两幅地块将于10月10日出让，NO.2019G71和NO.2019G72两幅地块10月23日出让。
NO.2019G68地块
NO.2019G68（栖霞区栖霞街道工农路以西11#地块），东至欢乐大道，南至规划官窑山北路，西至规划湛墅路，北至规划水泥厂路。
总用地面积40686.19㎡，出让面积30413.32㎡，出让年限为70年，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.01≤Far≤1.7，建筑限高H≤35m，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。
G68地块起拍总价6.5亿，起拍楼面价12572元/㎡，最高限价8.9亿，最高楼面价17214元/㎡。竞买保证金1.3亿，加价幅度1000万。
地块出让条件
（1）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付。（无容积率奖励）
（2）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给栖霞区政府。
NO.2019G69地块
NO.2019G69地块（栖霞区栖霞街道工农路以西14#地块），东至欢乐大道，南至规划红旗路，西至规划湛墅路，北至规划官窑山北路。
该地块总用地面积48230.81㎡，出让面积38955.95㎡，出让年限为70年，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.01≤Far≤1.7，建筑限高H≤35m，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。
G69地块起拍总价8.3亿，起拍楼面价12533元/㎡，最高限价11.3亿，最高楼面价17064元/㎡。竞买保证金1.66亿，加价幅度1000万。
地块出让条件
（1）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付。（无容积率奖励）
（2）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给栖霞区政府。
NO.2019G71地块
NO.2019G71（栖霞区栖霞街道工农路以西9#地块），东至欢乐大道，南至规划江南路，西至规划湛墅路，北至规划官窑山北路。总用地面积75945.65㎡，出让面积62699.63㎡，用地性质为二类居住用地，容积率1.01≤Far≤2.3，限高60米，起拍总价16亿，最高限价23.2亿，起拍楼面价11095元/㎡，最高楼面限价16088元/㎡，竞买保证金3.22亿元。
地块四至图
NO.2019G71地块出让条件
（1）该地块须配建建筑面积不小于7210平方米的人才房，以整幢、整单元或整层为最小单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置，由竞得人建成后无偿移交给栖霞区政府。
（2）地块内东侧有考古发现的自然山体基岩遗存，进一步考古勘探优化保护方案后再确定用途及保护方式。
（3）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。
（4）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给栖霞区政府。
NO.2019G72地块
NO.2019G72（栖霞区栖霞街道工农路以西10#地块），东至欢乐大道，南至规划水泥厂路，西至规划湛墅路，北至规划江南路。总用地面积56500.09㎡，出让面积48458.27㎡，用地性质为二类居住用地，容积率1.01≤Far≤1.7，限高35米，起拍总价10.3亿，最高限价14.2亿，起拍楼面价12503元/㎡，最高楼面限价17237元/㎡，竞买保证金2.06亿元。
地块四至图
NO.2019G72地块出让条件
（1）地块内东侧有考古发现的自然山体基岩遗存，进一步考古勘探优化保护方案后再确定用途及保护方式。
（2）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。
（3）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给栖霞区政府。
华侨城艺园倚山小高层在售,均价约26000元/㎡
目前整个栖霞山板块唯一在售的住宅项目就是华侨城翡翠天域。项目一期洋房已全部售罄，仅剩少量约建筑面积200㎡叠墅在售。二期星园高层房源，仅剩部分建筑面积108和115㎡户型在售。D地块艺园倚山小高层房源首开房源还剩少量，建筑面积为90和130㎡，销许均价为25445-26575元/㎡。
艺园小高层户型图：
(D1 建筑面积90㎡）
(D2 建筑面积130㎡）
(D3 建筑面积90㎡）
部分来源:栖霞视点 江苏土地 南京区街一号
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