“城市更新，自大狂妄的割裂式开发要不得，需要的是真正能够倾听过去、解读历史，把神韵保留下来、把精髓保留下来。”
近日，瑞安房地产旗下负责商业投资和管理的瑞安新天地行政总裁张斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，一个有着上千年历史的古镇，呈现在人们眼前的可能是危房、小加工厂常年随意排污等没落景象。“这种古镇的保护与创新之间该怎么结合，就是摆在城市更新企业面前最为现实的问题。”
作为上海32个历史风貌保护区之一，位于上海青浦的蟠龙古镇经过瑞安集团历时9年的改造，目前已变身为集商业、住宅、酒店、绿地于一体的大型综合体——蟠龙天地，整体规划超50万平方米，商业面积5.3万平方米，公共绿地23万平方米。4月底开业的蟠龙天地，在刚刚过去的“五一”小长假接待了110万人次的到访。
落地“城市微度假”概念
“城市更新最难的部分是面对厚重的历史，怎么把历史转化为现代语言、融入当代人的审美、变成当代人生活的一部分。很多不成功的模式是停在这一步，所以我们反复强调不要快，一定要深入用心。”
在张斌看来，城市更新的第二个难点在于，这种类型的项目，今天人们看到的是美好的那一面，而其原始形态真的会把很多人挡在门外。“千年的古镇没落到一定程度，呈现在人们面前的是住户、作坊与小加工厂常年随意排污，面对危房、黑臭河道，保护跟创新的之间怎么结合？”
“第三个挑战在于商业模式，一定是要有系统全面的解决方案，不能保留了建筑，忘了商业；做了商业，又忽略了资本。就像一个交响乐队，每一个乐器的声部或者是乐器间能够很好地协调，这也是我们在商业地产上强调要慢一点的原因。”
瑞安集团以蟠龙天地项目正式落地“城市微度假”概念，也向外界释放了对于社区模式探索、公园商业打造等的全新思考。
随着城市化进程加速，城市更新需求也日益迫切，在这一过程中，伴随大量优质商业项目的诞生，其中也不乏“披着古镇外衣的小商品城”，以及不同城市间批量复制的标准化模版，可以说，城市更新也到了寻找突破的时候。
张斌坦言，“在城市更新领域，特别是涉及古迹项目的城市更新，简单复制标准化产品的逻辑完全不成立，原因就是时间、地域、人，这三个变量。尽管更新开发的理念是一致的——就是传承和保护、创新的商业模式和现代人的结合，但加入三个变量之后，就完全不同了。”
摒弃地产甲方的自我认知，这是第一步。张斌坦言，“对待每一寸土地都要诚惶诚恐。瑞安过去也吃过一些亏，直到今天为止，我们也摸索出一套能够持续的发展经验。城市更新不是卖房子、赚快钱的方式，它的价值打造在于长期经营。”
张斌透露，瑞安新天地的方法是告别甲方与商户的二元关系。“除了租一个场所给商户，更重要的是生态合作伙伴关系，社区里最有意思的是多元内容、人的多元的复合，应该去卖的不是一个点，是一条线甚至一个面。”
记者注意到，之前只在一线城市核心地段开店的Blue Bottle蓝瓶咖啡，也成为蟠龙天地首批开业的商户之一，而此前Blue Bottle在上海的店址分别位于苏州河畔、南京西路商圈和静安寺商圈。将Blue Bottle开到青浦，依赖传统招商模式恐怕很难做到。
据张斌介绍，和Blue Bottle的合作还是基于双方在运营理念上融合。“我告诉他们，蟠龙天地是瑞安的作品，其中特色的江南文化可以令Blue Bottle打造出一些特色，我们非常高兴在江南古镇里合作一个全新的Blue Bottle，这种互动也转化成了双方的深度融合。我们去打动比较有话语权的品牌的一个方法，就是坚持做我们擅长做的事情。”
继续深耕和扩大上海市场
“开业只是个开始，团队谋划的是未来20年应该怎么做，一年一年应该怎么调整。”
据张斌还介绍，蟠龙天地“五一”期间开门迎客的百余家店铺，大约占了一期招商140家的80%，包括近20家上海首店、超过60家区域首店，其中不乏全国首店及特别概念店，涵盖文化体验、户外运动、设计家居、品质生活、中西美食等。
“140家已经不少了，我们还要发挥，还有很多好的品牌要放进来。开业计划事实上分了好几个节点，目前只是第一阶段开业，接下来每个季度会有一个节点，在这个季度里面会有新的内容呈现。”
据记者观察，瑞安将蟠龙天地打造成“Urban retreat城市微度假”首个作品，似有在该领域发力加码投资的意愿。而蟠龙天地的开业，对于近几年谨慎投资的瑞安而言，可能也是商业加码的开始。
张斌告诉记者，在2022年行业非常艰难的情况下，瑞安仍然在武汉长江边拿了120多万平方米的大开发项目，在上海杨浦获取了平凉地块的开发权以及浦东召稼楼古镇的开发权。“今天的市场，有些企业或出险、或考虑生存，有些企业负债承压，我觉得对我们来说是非常好的一个发展时机。”
当前，一二线城市商业地产出现分化，在此背景下的商业地产扩张很难进行简单复制。
“分化意味着国内商业、地产的发展不再是整齐划一的，但市场规律一定是以重要的城市来带动区域，起到龙头作用。另一个分化就是人群的分化，背后的一个深层次的逻辑就是，我们不要去想过去的那些所谓的标准产品，如做一个shoppingmall，然后全国复制300个、500个，在分化的背景下是无法实现的。”
张斌表示，过去几年衣食住行等消费在赛道上出现一些问题，线上销售分走了约40%的销售额，因此线下商业要创新、要差
异化发展，成为非常大的挑战。
“商业地产不能快的一个原因就是因为要创新，不要去做简单的复制的东西。客户需求已经很多样化了，供应一定要跟个性化需求结合起来。”
“在创新的前提下，还要改变过去甲方的心态，地产不是甲方，全世界的地产都是服务行业，所以不存在什么‘甲方爸爸’。除此之外，还要有好的心态，关注客户需求的变化，不要用一副眼镜去看所有客户。甚至把文化做成IP，再深入到用创新去‘产生’文化，生成自己的价值主张，让商业与客群的互动不是只是看一看。新的商业分化的背景下，我们认为一个好的服务商应该有的这样的一个远见。”
作为总部在上海的港资企业，深耕大本营的意愿仍坚定不移。
“目前瑞安在上海持有的商用物业170万平方米，我们从香港到内地发展的第一个城市就在上海，在过去的20多年里面，我们看到这个城市进入了一个非常快速发展的轨道。”
张斌由衷地说，“未来在上海的发展，我们依然会坚持我们一直在做的，用城市更新的手法，用打造社区这样的一个大体量多功能复合的产品，继续深耕和扩大我们在上海这座城市的发展。”
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