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南京置换政策重大调整！一批无证房可“转正”

南京房屋置换与改造，这一区又提出新的方向和具体实施方案！

近日，南京六合区发布了《六合区城市更新房屋置换与改造实施方案（试行）》，开始对外公开征集意见！

这项政策，涉及六合全区范围内国有土地房屋征收，关于房屋置换和改造新方案，具体执行办法正式浮出水面！

其中，在2007年4月30日（含）之前的无证房也能认定面积，参与房屋置换！因改善需求的改造，最高增加30%产权面积！

这些优势条款都非常给力和炸裂！

划重点：

1、参与房屋置换，可选择就地置换、异地置换、房票安置等方式，按照“先签协议、先交房、先领顺序号、先选房”的原则依序进行安置，差价按实结算。置换原则：等价置换、超值付费。同时，在2007年4月30日（含）以前的无证房，也能认定面积，参与置换；

2、参与房屋改造，原则是：计划先行、分类治理；政府主导、群众自愿。改造类型包括：维修加固类、翻建类、改建类。

确因改善基本生活条件而实施房屋改建的，可适度优化原有房屋户型，最高可较原产权建筑面积增加30%以内；

3、实施步骤：

选择置换的，置换房源达到交付条件时由实施主体与置换房屋产权人办理交房手续，置换户迁入新居;

选择改造(维修加固、翻建、改建)的，改造完成后，改造户回迁新居。

方案起早说明

为深入实施城市更新行动，促进城市高质量发展，加快建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市，不断满足人民群众对美好生活的向往，消除片区房屋安全隐患、改善居民居住条件、保护传承历史文化、提升片区城市形象。根据《南京市城市更新办法》（宁政规字〔2023〕5 号）的相关要求，并结合六合区的实际情况，起草《六合区城市更新房屋置换与改造实施方案（试行）》。

置换政策和改造政策是实施方案的核心条款。

改造政策主要针对片区内征收后房屋的处置，政策中对三项较为重点的事项进行了明确：

一是明确了改造原则，在群众自愿的基础上由政府主导实施。

二是明确了改造类型，维修加固类适用于不改变产权与规划管理要求的房屋、翻建类适用于隐患房屋、改建类适用于增加面积的房屋。

三是明确了改造细则与程序，改造细则主要对房屋使用功能、面积增加要求、改造费用承担比例、改建房屋权益、片区内平移置换进行明确，而改造程序主要包括申请与审议、部门征询与报批、更新方案设计、工程建设等四方面工作。

方案具体内容

置换政策

（一）置换原则

等价置换、超值付费。

（二）置换方式

置换方式可选择就地置换、异地置换、房票安置等，按照“先签协议、先交房、先领顺序号、先选房”的原则依序进行安置，差价按实结算。

原房屋产权人（土地使用权人）、公房承租人去世的，在其相关权利人达成一致的情况下，可选择以下方式。

1. 就地置换。对规划建安置房的片区，可就地置换。如规划建设安置房的数量不足，届时相应更新户须选择异地置换。

2. 异地置换。置换户以实施单位公示的现房安置房源进行匹配选择。如没有匹配的房源，可选择房票安置。

3. 房票安置。按照我区房票安置的有关政策执行。

公有房屋承租人选择以上方式的，按照产权单位确定面积的相应比例进行评估补偿。

（三）置换价值确认置换户除民政补助及重大疾病救助外，原房所有补偿、补助及奖励费用总额，原则上只能用于置换新房。如存在遗产、祖产、产权纠纷等特殊情况，置换户可提出书面申请货币回购，由实施主体报区更新改造领导小组审议，对置换户按房屋确定面积进行评估补偿（户籍在六合且名下无房的置换户，至少在保证一套住房的基础上，剩余价值可选择货币回购方式）。

（四）房屋面积认定

以取得的房屋合法权证（包括不动产权证、房屋所有权证、土地使用权证、经认定的权属证明、建设工程规划许可证、公房租赁证等合法凭证记载）为依据，每套合法权证对应的产权户为一个置换户。证载之外的未经登记建筑可参照现行未经登记建筑认定规则进行认定，具体如下：

1991 年 12 月 31 日（含）前建设的并且具备居住使用功能的建筑，可参照合法建筑处理。

1992 年 1 月 1 日（含）至 2007 年 4 月 30 日（含）之间建设的并且具备居住使用功能的建筑，按测绘面积的 80%予以确认。

2007 年 5 月 1 日（含）之后的建设的并且具备居住使用功能的建筑，测绘实际建筑面积，确定为无证房。

（五）房屋价格认定

由实施主体通过招标确定第三方具备资质的房屋评估机构，按照评估流程、技术规范确定原房和拟置换房源市场价格，并予以公示。

（六）补助标准

1. 搬迁补助

按照置换户房屋认定建筑面积计算，每平方米 50 元，不足1000 元的补足至 1000 元。设备迁移费用根据置换户房屋内管道煤气、空调、固定电话、有线电视、热水器、宽带网等设备情况，具体标准如下：

（1）原有管道煤气拆除，管道燃气设施工程安装补助费 2800元/户。

（2）固定电话拆移补助费 310 元/部。

（3）有线电视拆移补助费 400 元/户。

（4）宽带网拆除补助费 500 元/端口。

（5）空调拆装补助费 500 元/台。

（6）太阳能等热水器拆装补助费 500 元/台。

（7）住户已电增容至 8 千瓦的，补助费 280 元/户。

（8）住户有立户水表的，补助费 800 元/户。

2. 临时安置补助

按照置换户房屋认定建筑面积计算，每月每平方米 22 元，每月不足 1000 元的补足至 1000 元。选择置换现房或货币回购的，按实际发生期限支付，一次性发放 12 个月的临时安置补助费；选择置换期房的，按照置换协议约定的临时安置期限及临时安置补助标准发放。

3. 装饰装修补助

原房装饰装修补助，结合装潢材料、新旧程度等因素，由评估机构进行评估，依据评估结果予以补助。

4. 家庭生活困难及重大疾病补助

由区民政部门确认属于城市低保对象、低保边缘家庭的，给予 3 万元补助；对确定为困难家庭的住户及其同户籍直系亲属，患重大疾病的，给予最多不超过 3 万元的补助。

5. 改变用途房屋补助

2010 年 7 月 1 日前已改变为经营性用房（以办理营业执照为准），但未变更不动产登记用途的住宅房屋，结合其实际用于营业、非营业的合法建筑面积，分别参照营业用房、非营业用房进行评估，营业房评估价高于住宅房的差价部分，作为停产停业损失的补偿（相关补助及奖励费用按住宅标准予以支付）。

6. 签约奖励

（1）签约原则：实施主体根据本片区规划，科学确定搬迁范围，搬迁范围可以按照院落、楼栋等划分搬迁单元。搬迁范围内签约比例达到百分之九十五以上的，方可启动办理搬迁程序；搬迁单元具备单独实施条件，且签约比例达到百分之百的，方可组织实施搬迁。

（2）签约奖励：更新户在 45 日内完成搬迁并按规定办理房屋交接手续的，给予一次性提前搬迁奖励，奖励费用按被搬迁房屋认定建筑面积和签约期限计算。自搬迁签约期限首日起至 30 日内，依据被搬迁房屋认定建筑面积，按每平方米 1000 元计算搬迁奖励，每个权证（房屋所有权证或者其他合法房产凭证）不足 50000 元的补足至 50000 元。

自第 31 日起至 45 日内完成搬迁并办理房屋交接手续的，提前搬迁奖励予以相应扣减。以第 30 日提前搬迁奖励费金额为基数，第 31 日至第 40 日完成搬迁并办理房屋交接手续的，每日等额递减 5%；第 41 日至第 45 日完成搬迁并办理房屋交接手续的，每日等额递减 10%；第 45 日提前搬家奖励费金额与第 44 日相同。

（3）签约奖励期限：更新户签约奖励期限共计 45 天，在签约奖励期限内达不成协议的，不享受方案中有关奖励政策。（起止时间届时由实施主体另行公示）

（七）置换房源地点

六合区房产超市公布的房源或项目现场公示栏中公布的房源。

（八）45 平方米（含）以下住房置换标准

1. 对城市低保对象、低保边缘户的困难家庭，置换房屋为本市唯一住宅，由实施主体提供一套约 60 平方米的置换房屋。差价部分由实施主体补足，纳入片区改造成本。

2. 非上述情况的困难家庭，如选择约 60 平方米的置换房屋，置换房屋面积中 45 平方米（含）以下面积，差价部分由实施主体补足，纳入片区改造成本；45 平方米以上面积，按置换房评估价

8 折计算置换价格（上限 60 平方米）；如选择其它套型的置换房屋，置换房屋面积中 60 平方米部分，按前述规定确定价值，超过部分依据评估价格确定价值。

3. 非属困难家庭且在本市有其它处住房的，按原则置换。

改造政策

（一）改造原则

1. 计划先行、分类治理。六合区城市更新房屋置换与改造实施方案获区人民政府批准并列入区城建计划后，针对维修加固、翻建、改建等不同类型，采用相应的治理方式。

2. 政府主导、群众自愿。房屋产权人应与实施主体签订相关委托手续，由实施主体代为办理。

（二）改造类型

1. 维修加固类。不涉及原规划管理要求的改变和产权的变化，无需办理规划审批手续。

2. 翻建类。申请翻建的房屋，应根据上述有关工作原则，按程序依法进行规划审批，具体如下：

（1）对符合《南京市危险房屋翻建规划管理办法》（宁规划资源规〔2024〕3 号）相关规定的，按要求进行实施。

（2）对《南京市危险房屋翻建规划管理办法》（宁规划资源规〔2024〕3 号）规定以外情形的，按改建类项目办理有关手续。

3. 改建类。对建筑质量良好的现状老旧住宅，可采取改建方式，适度进行局部改建以满足和改善基本居住条件。住宅类危险房屋也可通过改建方式，按照危房鉴定评估要求，结合建筑结构加固或拆除翻建，在实现消险目的的同时满足和改善基本居住条件。

房屋改造涉及到文保建筑、历史建筑以及规划保留的风貌建筑时，需按其所属管理部门的程序与要求提前报批。

（三）改造细则与程序

1. 改造细则

（1）确因改善基本生活条件而实施房屋改建的，可适度优化原有房屋户型，完善厨房、卫生间等基本生活使用功能空间。

（2）原产权建筑面积在 45 平方米以内的，可较原产权建筑面积增加 30%以内；原产权建筑面积在 45—60 平方米的，可较原产权建筑面积增加 20%以内；原产权建筑面积在 60 平方米以上的，可较原产权建筑面积增加 10%以内。确需开发利用地下空间的，地下空间范围不得超出地上建筑物轮廓线，层数不得超过一层，层高不得超过 3.6 米。

选择维修加固、翻建、改建的，所产生的改造费用参照《六合区城市危险房屋消险治理专项工作方案（2019-2021 年）》（六政发〔2020〕15 号）执行。1、房屋鉴定为 C 级的，建筑面积改造费用由实施主体与产权人按照 4：6 比例分摊；2、房屋鉴定为D 级的，建筑面积改造费用由实施主体与产权人按照 6：4 比例分摊；3、非 C、D 级房屋改建的，所产生的改造费用由产权人自行承担；4、经民政部门认定的特殊困难群体，其所居住危险房屋治理所产生改造费用的百分之九十由实施主体承担，剩余百分之十由其个人承担。增加面积所需缴纳的土地出让金由产权人自行全额承担。改造中产生临时过渡，参照房屋置换临时安置补助费发放。

（3）改建项目应综合考虑相邻住宅的采光、通风、通行等方面权益。对原符合现行住宅日照标准的相邻住宅，改建后仍需满足现行住宅日照标准；对原不符合现行住宅日照标准的相邻住宅，改建后不得进一步恶化其日照条件。如确需突破以上情况的情形，需征得相关产权人同意后，受影响住宅应进行不动产登记瑕疵备注。

（4）实施主体在完成首轮签约后，可根据片区置换情况以及整体布局确定是否具备平移置换的条件。对仍有原地居住意愿，但因日照、消防、空间等因素不具备原地改建条件的，可在片区具备平移置换条件的前提下，选择平移安置。平移安置房屋面积与居民原房屋面积及改造费用参照改建类项目中改造细则第（2）点执行，增加面积所需缴纳的土地出让金由产权人自行全额承担。

（5）经批准实施房屋改造的住宅位于历史风貌区范围的，还应满足历史风貌区保护的相关要求。

2. 改造程序

（1）产权人向实施主体提交书面更新申请（含门牌号及区位、拟使用功能、产权面积、拟更新建筑面积、土地面积），由实施主体报区更新改造领导小组审议，经批准后在固定公告栏内及专用网络服务平台上进行公布。

（2）改造申请通过后，受委托实施主体向各行政主管部门征求立项、规划等意见。

（3）实施主体根据经批复的片区更新改造实施方案和部门意见，委托设计单位，编制房屋改造设计方案（含市政管线方案），并征求相邻产权人和利害关系人书面意见。

（4）实施主体按有关要求办理建设工程相关手续。

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